赤峰

房子:剥离金融属性 回归居住属性

2017年08月02日来源:南方网房产时评责任编辑:hx

最近的租赁市场很是“热闹”。

先是日前,广州公布《广州市加快发展住房租赁市场工作方案》,出台16条措施全力推进住房租赁市场发展(以下简称“租赁16条”)。“租赁16条”中租房者子女可就近读书,进一步落实租购同权的条文引发社会关注。

几日后,住房城乡建设部会同八部委联合印发《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》,要求在人口净流入的大中城市采取多种措施加快推进租赁住房建设,培育和发展住房租赁市场。其中,住房城乡建设部已会同有关部门选取了12个城市作为首批开展住房租赁试点单位,佛山便是其中之一。

7月21日,佛山市召开开展全国住房租赁试点工作动员会议,会议透露,今年7月佛山印发培育和发展住房租赁市场实施方案。

根据佛山市府办印发的实施方案和具体任务分解的要求和部署,下一步佛山首要目标是扩大国有平台规模,让国有平台引领、带动和规范佛山市住房租赁市场。

实际上,培育住房租赁平台最大的目的是引领和规范租赁市场。目前在国内的一线城市,包括超大城市,无论是房价还是地价,都面临价格越来越高的问题,在高企的房价面前,许多普通老百姓都买不起房。

而培育住房租赁平台的作用,正是作为国家除了以行政手段避免房价过快增长外,另一个市场化的长效机制。

要让租赁市场发挥对房地产的调控作用,关键是改变房子的增值效应,也就是把房子从金融属性剥离出来,让它回归居住的属性。

去年中,广东省成立首个省级国有住房租赁平台后,各地市相继成立自己的国有住房租赁平台。同年9月,佛山建鑫住房租赁有限公司(以下简称“建鑫公司”)正式成立。这是佛山目前首个也是唯一一个国有住房租赁平台。

与国有住房租赁平台相对应的,是目前市场上不少人们所熟悉的民营二手房租赁公司,比如在佛山,就有链家、中原、合富置业等。

与这些企业或者平台相比,建鑫公司推出的房源,在租赁周期上,一般都是两年以上,不仅租期相对较长,且租金低于市价。比如说上月初,由建鑫公司正式发布的精装含复式公寓,月租最低的仅需799元,比同地段租金低近40%。且只要是满足大专以上学历、在禅城区无房、同时在佛山工作三大条件的人群即可申请。

那么,要提供高性价比的租赁房源,一大关键就是尽量降低房源的获取成本。

目前包括位于佛山市政府附近的越秀项目,建鑫公司推出的富力项目与越秀项目都是购买房源后再进行改造的“重资产”模式。

据报道指出,接下来建鑫公司更希望寻找实现“轻资产”运营的房源项目。这主要有几大方向,一是国有建设用地用来建设租赁住房试点;二是农村集体用地用来建设租赁住房试点;三是商改住、工改住试点;四是农村出租房进行规范整合统一出租;五是工业用地的三旧改造项目等,通过低成本获取房源或土地,用于租赁平台的快速拓展。

实际上,在降低房源成本上,作为国有企业,建鑫公司还会把一些政策上的优惠,也转移为项目的成本优势。比如说有相关的税收优惠制度,建鑫公司就会把优惠的成本,转化为房源成本的降低,实现让利。

另外,佛山本身的租赁市场拥有很大的发展空间。

相关的调研显示,佛山属于净流入人口城市,每年新增大学生及各类人才约8万人,其中本地户籍人数占比低于二分之一,也就是说超过50%的年新增大学生属于外地人口。

不仅如此,佛山作为净人口流入城市,随着广佛地铁的联通,会有越来越多的人来到佛山。

而租金与房价本身是成正比的。目前佛山与广州交接的地方,一般都会以广州客为主。佛山在租金和租房环境实际上比广州有明显的优势。如果推出一大批优质、低于市场价的房源出租,必然可以吸引一大批租客,也包括广州租客在内,来佛山创业就业的租房客。

随着佛山下一步在培育租赁市场上,把扩大国有平台作为首要目标,这些提供低价高档房源的国有住房租赁平台,将在更好的在带动和规范佛山整个租赁市场中,起到引领的作用。

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