赤峰

保底收益加浮动收益 投资房产新模式

2017年09月28日来源:搜狐国内动态责任编辑:lmm

昨天,我发表了《限售令让不动产变“冻产”,为什么却让这些不动产变“动产”》的观点,指出了未来资产证券化就是投资楼市的新模式。

能够随时买进,也能随时卖出,目前只有用公司名义购买,并通过股权变更的方式实行。众筹就成为了这种模式最大的施行方案,让每个参与者都体现在公司的股东名单在工商局备案,保证了参与者的安全。

众筹作为分散购房的模式,最大的风险就是房价下跌带来的损失,所以投资者需要承受下跌的可能。

现在,合伙购房新产品推出来了,跟众筹购房相比,合伙购房由两个人参与,小出资人(通常是机构做领投)作为高风险投资者,他的收益就是房价上涨收益减去大出资人的保底收益加浮动收益,剩下的就是自己的纯收益。而大出资人作为低风险投资者只拿固定年化收益6%加上房价上涨盈利的20%。

举例来说,150万总价的房产,小出资人出资30万,大出资人垫资120万,共同注册买房公司,其中大出资人占公司股权比例为90%并充当法人,小出资人股份占比10%,其中的大出资人多占的10%股份是保证大出资人的安全(就像我们现在做抵押时通常会采用高抵的方法保护出资人的安全)。每半年小出资人给大出资人3%(120万*3%=3.6万,每年支付两次)的利息,小出资人支付房产的日常维护费用,并拥有房产的出售权,也就是何时何价出售由小出资人决定(最长三年必须出售或者按照市价折合浮动收益)。

一年后如果出售,比如房价上涨50%,相当房价总盈利75万(150万*50%=75万,由于股权转让费用极低,接盘侠很容易找)那么大出资人的盈利是保底收益120万*6%=7.2万+浮动收益75万*20%=22.2万,而小出资人的盈利是52.8万(75-22.2万),由于小出资人出资只有30万,相当盈利176%,房价涨幅越大,收益越高,大出资人的垫资就是小出资人的杠杆(想当银行贷款)起到放大的作用。


反之,如果房价下跌,小出资人还是拿6%的收益给大出资人,而小出资人就会亏损放大,所以小出资人就是高风险投资者。当然,如果房价暴跌,大出资人的本金也是有风险的(可以承受10%的下跌,但通常下跌就是最好的买进机会)。并且,作为小出资人一定是精选的楼盘才这样操作。比如万科城市之光现在售楼处价格4.2万到4.5万单价,机构收房的价格比售楼处的价格低,这样,本身房价就便宜很多,自然安全性更好。

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