赤峰

2017楼市:楼市长效机制已在成熟的时机

2017年10月16日来源:新浪财经房产资讯责任编辑:renlijuan

央行行长周小川在刚刚结束的G20财长和央行行长会议上表示,中国将继续实行积极的财政政策和稳健的货币政策,并不断综合施策,补短板、去杠杆、警惕并防控影子银行、房地产市场泡沫等风险。

防控房地产市场泡沫风险,这一政策导向从年初说到眼下,据不完全统计,2017年以来,全国各地出台楼市相关政策已经接近180次,力度和广度都远远超过此前任何一年。在频繁、坚决的调控政策背后,中国楼市的走向正在发生着巨大变化:曾经被看作是最赚钱的投资品,房子正在回归“是用来住的”属性。中国楼市在2017年涅槃重生。

政策力度空前

9月超45城发52项政策

上周,太原市出台了《关于控制二手住房短期交易转让的通知》,太原市辖城六区新购住房取得《不动产权证》或《房屋所有权证》的,自取得《不动产权证》或《房屋所有权证》之日起满2年方可交易转让。限购、限售城市数量由此再增一个。

今年以来,楼市调控政策密集度超过了过往任何一年。

中原地产发布的数据显示,2017年以来,有关房地产的政策已经接近180次。其中,9月份楼市政策发布密集,多达45个城市(含央行等部门)发布了有关房地产内容政策52次,政策密集程度超过了2016年10月份。

值得注意的是,国庆节前是各个城市升级限购、限售政策的重要时刻。

从9月22日起,西安、重庆、南昌等多个城市发布了升级版的房地产调控政策,其中有9个城市的调控政策与限售相关。多方解读认为,各地如此密集地出台升级政策,是为“十一黄金周”的楼市高峰做准备。

然而,这轮限购限售政策在国庆假期后并没有停止。仅10月12日一天时间内,绍兴、昆明两个城市均发布房地产限售政策。其中,绍兴实施区域限售,须取得不动产权证书满2年后方可转让。同时,昆明颁布最新限购措施,要求呈贡区新购住房满2年方可出售。

此外,各家银行对于个人住房按揭贷款的政策也不断调整。据不完全统计,仅今年北京地区的银行已经将首套房贷利率上调了3次,首套房贷利率也由去年的最低85折,上调至现在普遍的基准利率上浮10%。更有银行将首套房贷利率上调至基准利率上浮20%,放款期限也越来越长。与此同时,监管层正在排查如银行消费类贷款等领域资金用途情况,严防资金流向楼市。

预期管理生效

“金九银十”网签量下调

“金九银十”是一年中楼市销售最旺盛的时候,尤其今年的“十一黄金周”长达8天,但楼市的表现却不尽如人意。

中原地产研究中心统计数据显示,30个热点城市的网签量大幅度下调。同时,房地产市场分化持续,整体三四线城市成交依然维持高位,但一二线热点城市,在调控影响下,成交量成为2014年以来的最低点。

以北京为例,国庆8天长假新建住宅签约222套,二手房住宅33套,其中,北京新建住宅前7天网签116套,二手房网签27套,均是2009年以来的历史最低值,同比跌幅达到了65%。

中原地产首席分析师张大伟认为,消费贷收紧带来的资金价格继续上升,热点城市继续扩围调控,三四线城市开始起约束性调控,这些都导致2017年的“金九银十”成交远远低于预期。

“政策持续加码让今年楼市调控政策的基本面与往年相比出现了根本变化,改变了过去的调控事后管理的状况。”张大伟表示,今年楼市调控更多的是预期管理,在市场出现不稳定因素后提前发布政策,相比往年的调控措施效果更好。

上海易居房地产研究院总监严跃进则认为,本轮楼市调控中,限售政策是最具有创新性的政策,这也说明其相比限购等政策,有一定的优势,所以才会频频被采用。“限售政策本身依然是允许购房的,只不过是限制了此类住房后续的二次转让,不影响去库存的效果,也在很大程度上限制了短期炒房。”

更多政策在路上

房地产长效机制将适时出台

“房地产长效机制正在紧锣密鼓制定,会适时出台。”国家统计局局长宁吉喆10月10日在国新办新闻发布会上透露,住房的基本属性是消费,国家反对房地产投机的取向不会变,房地产调控政策会继续发挥作用。

有业内人士认为,今年以来,租购并举、租售同权、共有产权、限售等政策已渐次落地,可以预期,此次楼市长效机制将重点关注住房供应管理,建立层次分明的住房体系,逐渐将房地产从投资属性转向居住属性。

那么未来还会有什么样的政策出炉?

有业内人士认为,未来限购、限售的城市将继续增多,而租房市场的相关政策也将逐步落地。

从张大伟给出的数据来看,在本轮限购、限售的城市中,不少城市价格涨幅十分明显。比如南昌新建住宅价格单月环比上涨了0.9%,贵阳上涨0.7%,南宁上涨0.6%,西安二手房环比上涨0.9%,重庆、武汉上涨了0.8%。

“这些城市被调控的关键因素还是房价在明显的过快上涨。”张大伟表示,房价上涨城市主要在一二线热点城市周围,限购政策不足以抑制市场热度的城市,都会升级限购;而随着三四线去库存接近尾声,限售未来预计将快速向三四线蔓延,后续可能有超过50个城市执行限售。

此外,今年以来一系列关于租房的政策正在不断升级。租购并举、租售同权、开发商自持地块等政策都正在落地。而蚂蚁金服、银联等企业也正在向着租房市场迈进。未来,租房政策也将成为中国楼市中最重要的长效机制之一。

“只租不售”如何星火燎原?

今年,频频出台的楼市政策中,最引人关注的便是租房市场的相关政策。让开发商“只租不售”,成为房地产长效机制中重要的举措之一,正在落地。上周,深圳推出第一宗“只租不售”宅地,开发商需要建后自持70年。而广州首宗自持地也已经“名花有主”。

深圳并不是第一个推出自持地块的城市。去年底,北京就已经试水开发商自持地块,4宗开发商100%自持的地块一经出炉,便引起了市场的关注。随后北京发布的多宗地块都有自持部分。

自持地块对于开发商而言是新鲜事物,未来,“只租不售”模式将如何星火燎原?

广州首块自持地摇号决定买家 市场连呼“意想不到”

自持地块虽然是新鲜事物,但是开发商却相当热衷。上周,广州推出首块自持地,居然需要摇号决定最终买家。而广州同时推出的其他几宗地块,最终只以底价成交。

10月11日,广州推出了6宗地块,其中有4宗为商业地块,2宗为宅地。值得一提的是,位于广州黄埔区科学城开泰大道以北、开达路以西的KXC-K1-9地块是广州推出的首宗自持地块。

按照要求,该地块用于建设工业企业员工租赁用房,租赁对象须经黄埔区人民政府审核同意,项目建成后必须整体确权并自持,不得分割销售,自持年限与土地出让年限一致。起拍总价约为1.5亿元,最高限价21967.5万,楼面价7183元/平方米。

10月11日,这块自持地在正式开拍前20分钟,地块报价已达较高限价。广州公共资源交易网所不得不就此挂出公告称,网上竞价中有3位竞买者同意参与该地块现场摇号环节。也就是说,这宗地块最后花落谁家,还需要等待今天下午3点的摇号结果。

“万万没想到,全自持地块竟然有人争抢到摇号阶段。”一位业内人士对北京晨报记者表示,现在行业对自持地块的热衷程度已经出乎他的意料。

方圆资产管理首席市场分析师邓浩志也表示“着实让市场意外”。不过,他认为,广州是首批发展租赁市场试点城市,未来土地供应计划中有三分之一将发展租赁市场,传统可销售的住宅用地减少,迫使房企参与到租赁市场的发展当中。

实际上,在此之前,广州出台“租售同权”的相关政策,同样在业内引起轩然大波。这份名为《广州市加快发展住房租赁市场工作方案》的文件明确指出,赋予符合条件的承租人子女享有就近入学等公共服务权益,保障租购同权。同时还提到落实出租住房税收优惠政策、增加租赁住房用地等有效供应、允许将商业用房等按规定改造成租赁住房。

此《方案》一出,不少评论人士直言“房屋租赁时代或将到来”,在“限”字当头的背景下,此前火热的房地产市场逐渐冷却,随着楼市调控的进一步深化,大力发展和规范房屋租赁市场,从而增加房屋“供应池”的做法,是符合市场规律的柔性手段。

深圳首宗“只租不售”地块挂牌 未开始网上竞价,但关注度同样不减

与广州第一宗自持地块同一天推出的,还有深圳首宗“只租不售”地块。这宗地块虽然目前还未开始网上竞价,但是被关注的程度不亚于任何一宗自持地块。

深圳市土地房产交易中心的信息显示,这宗龙华A811-0323的地块,位于龙华民治街道,土地面积为20041.92平方米,建筑面积90180平方米,挂牌起始价7.77亿元,最高限制地价为10.1亿元。

公告称,该宅地以住房全年期(70年)只租不售的办法挂牌出让。同时明确,租赁住房及商业用房限整体登记、不得分户登记,不得转让。

值得注意的是,本次出让宗地采用“单限双竞”的方式挂牌出让。所谓“单限”是限成交地价,该宗地挂牌起始价为7.77亿元,最高限制地价为10.1亿元,封顶溢价率30%。“双竞”则是要竞成交地价、竞人才住房面积。竞成交地价,是当竞买人最高报价未超过最高限制地价时,按价高者得原则确认成交;竞人才住房面积,则是当竞买人报价达到最高限制地价时,在最高限制地价和配建人才住房面积基础上,竞价转为竞无偿移交的人才住房面积,无偿移交人才住房面积多者为宗地竞得人。

深圳市规土委表示,此次用地出让,拉开了深圳以住房租赁方式招拍挂出让居住用地的序幕。未来,深圳将加强房地产市场分类调控,加大住房供应力度,发展租赁市场,抑制房价过快上涨,积极培育和打造深圳租赁住房市场发展新常态。

实际上,今年7月份,住建部等9部门联合印发《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》,要求人口净流入的大中城市要支持相关国有企业转型为住房租赁企业,鼓励民营的机构化、规模化住房租赁企业发展,深圳同广州、南京等其他11个城市一起,成为首批试点地区。

北京自持土地超20宗 全国共成交近80宗,万科是先锋

去年11月16日、17日,北京首批“限房价、竞地价”中的三宗进入“高标准”住宅建设环节的地块终于尘埃落定。12月1日,根据北京市国土局官网公开信息显示,万科以50亿独得海淀区西北旺镇18号地;万科住总联合体59亿竞得海淀区西北旺镇19号地;中铁36.75亿竞得大兴黄村地块。值得关注的是,这3宗地地附加条件均为企业自持商品住房面积为该宗地居住用途建筑面积的100%,自持年限为70年。

此后,北京再度推出多宗含有自持的地块,但自持比例不尽相同。如今年8月1日,金科最终以19.9亿元连续竞得平谷夏各庄两宗地,这两宗地均有高于20%部分需要开发商自持的地块。而在10月11日,备受关注的海淀北三环附近地块最后以16.5亿元的价格、自持率36%、溢价率33.5%为条件被天恒拿下。

据不完全统计,北京地区已有超过20宗需全部或部分自持的土地,其中4宗100%自持土地,4宗50%以上自持,其余自持比例均在20%左右。

在北京推出100%自持地块之后,天津、杭州、广州、佛山和上海等城市也先后推出、成交了相关用地。据中国指数研究院数据显示,截至目前,全国共计推出、成交近80宗相关地块。斩获这80宗地的48家企业,基本都是国企或者大型房企。

截至8月底,万科共获9宗自持地块,龙湖6宗,保利和首开各5宗。数据显示,截至6月,万科在北京、广州及佛山拿下七宗含自持的宅地,耗资近300亿元;其中住宅自持总面积超过50万平方米。其余自持宅地超过30万平方米以上的房企有保利、首开、龙湖、首创,以联合体形式获取居多;超过10万平方米的有中海、金地、融信、中铁、世茂,其中中海为联合体形式自持,金地、融信、中铁、世茂为独立自持。

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