集体用地可建可租不可买 小产权房并无“转正”机会

华夏时报()记者陆肖肖北京报道

1月15日，一则“政府将不再垄断住房供地”的消息引起了市场的高度关注。

据新华视点报道，国土资源部部长姜大明15日表示，我国将研究制定权属不变、符合规划条件下，非房地产企业依法取得使用权的土地作为住宅用地的办法，深化利用农村集体经营性建设用地建设租赁住房试点，推动建立多主体供应、多渠道保障租购并举的住房制度，让全体人民住有所居。政府将不再是居住用地唯一提供者。

姜大明还指出，我国将探索宅基地所有权、资格权、使用权“三权分置”，落实宅基地集体所有权，保障宅基地农户资格权，适度放活宅基地使用权。他强调，这是一项重大理论和实践创新。但城里人到农村买宅基地口子不开，严禁下乡利用宅基地建别墅大院、私人会馆。

集体用地可建可租不可买

值得注意的是，国土部对于土地来源多样化的前提限定为“权属不变、符合规划”，不涉及土地性质的转变，深化利用农村集体经营性建设用地建设租赁住房试点。放宽宅基地使用权的前提也是“落实宅基地集体所有权，保障宅基地农户资格权”，并强调“城里人到农村买宅基地口子不开，严禁下乡利用宅基地建别墅大院、私人会馆”。

有业内人士分析称，本次国土部的说法，不涉及土地性质的转变，确保宅基地集体所有权和宅基地农户的资格权，在此基础上，试点租赁住房的建设，也就意味着土地只能租用、建设和使用，并不涉及土地的买卖。

易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，一般来说，从土地市场的用地来源看，主要包括国有用地和集体用地，国土部此次住宅用地“多主体供给”扩大的，主要是集体建设用地。当前在居住用地的放开方面，其实只有租赁市场才有机会，其他领域其实不太可能一次性放开，适用此类集体建设用地适度放宽政策的，主要是一些大城市中的城中村和城边村。

严跃进还提到，此类政策思路或是对集体建设用地尤其是宅基地的“解放”，利好部分大城市周边的宅基地的盘活。但也有两个红线或底线。第一，土地属性不改变，后续宅基地上形成的租赁房源属性依然是集体建设用地的范畴，这和当前租赁用地的国有建设用地属性是不同的;第二，允许租赁住房产品先探索，其他产品类似普通住宅是否跟进还要看后续改革的进度。

国土部的此次表态，也让关于小产权房“转正”的问题再次引起市场的关注，严跃进强调，小产权房是在无审批、无监管的非法用地上建成的，定性为违法违章建筑，因此没有转正的可能。其本身也不是在常规意义上的类似宅基地上建的，更多的是一些农村经营性用地，和宅基地不是一个土地概念。所以小产权房依然会管制，而合规的宅基地将获得优先改革的机会。

住房供地来源多样化

此前，开发商通过土地招拍挂购得土地，然后再进行开发并对外销售，是我国商品房开发的一般步骤。土地需由政府部门出售，土地性质为国有土地，集体土地则须征收为国有土地后才能出让、开发。

国土部的此种提法，将打破长期以来的政府垄断土地供应的局面，非房地产企业依法取得使用权的土地可以作为住宅用地，农村集体经营性建设用地将试点租赁住房建设。

对于此次土地来源的“多样化”的影响，经济学家马光远在其微信公众号“光远看经济”中提到，土地交易制度对高房价有着关键性的作用，在完全垄断的土地供应制度下，土地只能是的，只有才能制造最大的价值。因此，解决高房价的根子在于土地制度的突破。这一次，国土资源部明确提出未来土地的“多主体供应”，这无疑是一个积极的信号。尽管从目前的举措来看，除了“非房地产企业的用地用于住宅”这一点可以直接增加土地供应之外，其他的诸如集体土地只能用于租赁房试点等，口子仍然开得太小。

马光远预测，在一些城市土地储备有限的情况下，集体建设用地的入市是迟早的。今天可以搞租的试点，明天就可以搞售的试点。尽管这些改革的举措在具体的实施办法上都显得小心翼翼，但这些改革举措的落实，仍然意味着中国土地供应将出现实质性的变化，政府作为土地垄断供应者的历史将慢慢终结，这对中国房地产市场的格局以及房价未来的走势必然产生实质性的影响。