国土部抛出重磅炸弹，或影响整个房地产

国土部部长姜大明在谈话时说到。“我国将研究制定权属不变、符合规划条件下，非房地产企业已发取得使用权的土地作为用地的方法；深化利用农村集体经营性建设用地租赁住房试点，推动建立多主体、多渠道保障租购并举的住房制度，让全体人民住有所居。政府将不再是居住用地唯一提供人。”

同时，我国还将探索宅基地所有权、资格权、使用权“三权分置”，落实宅基地集体所有权，保障宅基地农户资格权，适度放活宅基地使用权。姜大明强调，这是一项重大理论和实践创新。不过需要注意的是，城市人口依旧无法到农村购买宅基地，并且严禁下乡利用宅基地建别墅、私人会馆。

看到这里，笔者觉得姜大明透露的这些信息可以解决中国住宅土地供应短缺的问题。

目前，有不少学者都认为中国土地的根本原因绝非土地证的短缺，而是在于不合理的土地制度人为导致的短缺。这主要表现在三个方面，一是政府对土地一级市场的垄断；二是中国土地结构不合理，有些地区为了追求GDP，人为压缩住宅用地比例；三是三是土地的大量浪费。一方面是土地紧缺，一方面却是大量的土地被闲置。这些都直接造成住房供应的短缺。

按照姜大明所说，如果未来能够实施，不仅可以解决中国住宅土地供应短缺问题，甚至会给中国房地产基本制度和基本逻辑带来颠覆性变化。

中国房地产基本制度和基本逻辑是土地高度垄断，由政府国土部门统一收储，独家出让。地方政府也由此获得高额的土地出让金。知名房地产专家丁建刚对此评论道：“如果这一基本制度和基本逻辑发生改变，那确实不啻于一个重磅炸弹，变化是颠覆性的。完全可以视为新的“住房制度改革”，或“第二次房改”。

就拿第一种“非房地产企业依法取得使用权的土地”来说。

首先，“非房地产企业依法取得使用权的土地”有哪些？应该是指包括国企、私企、外企等在内的各类企业。而姜大明提到的“依法取得使用权的用地”可以“作为住宅用地”，意味着这些企业所持有的工业用地、综合用地，以及一些商业企业的商业用地，将可以转换为住宅用地。

不过，这里说的“转换为住宅用地”应该是代表这些用地可以作为商品房开发用地。因为，如果可以作为商品房开发用地，以企业持有土地的价值来说，那将意味这地方政府的巨额土地出让金可能流向这些持有优质地段土地的企业，也将会破坏中国的土地财政。

所以，如房地产专家丁建刚猜测，转换为住宅用地更大的可能性是换成专门用于租赁的住宅用地，配合近些年来不断推进的“租购同权”政策。可以预想一下，在未来，大中小城市中甚至在市中心都有可能出现长租公寓，同时，也会是越来越多的人愿意租房。

至于姜大明提到“农村集体经营建设用地”以及“宅基地”的变化，如果能实现，势必也会和“非房地产企业依法取得使用权的土地”一样对中国土地市场以及房地产市场带来巨大变化。

这一次，国土资源部明确提出终结土地市场的垄断， 无疑是一个积极的信号。不过，这些也还停留在信息阶段，不算官方政策，也不算法律法规。究竟如何实施，仍然需要慢慢观察。