2018年住房出新政策，“小产权房”将会合法吗?

自古中国的老百姓讲求拥有属于自己的“安乐窝”，房子是安生立命之本。一线城市供地的紧缺导致房价不断地上涨，普通工薪阶级要想在一线城市购买一套商品房的压力是特别大，于是出现了一些价格比商品房低几倍的“小产权房”。2018年1月15日，国土资源部的姜大明部长对公众媒体表示:“我国将研究制定权属不变、符合规划条件下，非房地产企业依法取得使用权的土地作为住宅用地的办法，深化利用农村集体经营性建设用地建设租赁住房试点，推动建立多主体供应、多渠道保障租购并举的住房制度，让全体人民住有所居。”，姜部长向公众媒体表示总结就是政府将不再是居住用地唯一提供者，那么“小产权房”可以“转正”了吗?

【案例】:

2015年12月，卢某在村集体土地自建的100平方米住房以30万元价格卖给邱某，双方签订了房屋买卖合同，并于签订当日邱某向卢某支付了25万元。当邱某要求交付房屋并办理房屋产权过户手续时，卢某却以未付清余款为由多次拒绝交房。心生余虑的邱某通过土地及房产管理部门查询才得知，卢某所卖房屋无权无证，纯属违章建筑。为此，邱某多次向卢某提出解除合同退还本金的要求，卢某均以拖延推诿之词应对。于是邱某向法院提起诉讼。

【分析】:

根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第二条第三款“本法所称房地产开发，是指在依据本法取得国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为。”、第八条“土地使用权出让，是指国家将国有土地使用权(以下简称土地使用权)在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。”和第二十三条“土地使用权划拨，是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。”的规定，因此盖商品房的土地通过出让或划拨形式将土地性质变为国有土地，然后缴纳土地使用权出让金或者缴纳补偿、安置等费用后获得土地使用权后才能建商品房，而“小产权房”是指未缴纳土地使用权出让金或土地有偿使用费或其他费用，在农村集体土地上建设不能取得合法凭证、不能办理转让、抵押手续和不能办理登记过户的房屋。“小产权房”不是法律概念，是人们在社会实践中形成的一种约定俗成的称谓。

法院经审理认为，卢某与邱某之间签订的房屋买卖合同所基于的买卖标的系集体土地上盖的房屋，该房屋买卖合同中邱某并非涉案房屋所在村集体经济组织成员，且该土地性质属于集体土地，未将该土地性质变为国有土地，房屋的建设也未获得建设规划许可等审批手续，该合同违反了法律禁止性规定，应属无效。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还，故卢某需返还邱某已支付的购房款25万元。

从姜大明部长的讲话可以解读到未来能为住房市场提供土地的还会有两大主体:一是非房地产企业，二是农村集体，表明我国将探索宅基地所有权、资格权、使用权“三权分置”，落实宅基地集体所有权，保障宅基地农户资格权，适度放活宅基地使用权，此次试点对小产权房可能产生的影响，但是小产权房是在无审批、无监管的非法用地上建成的，定性为违法违章建筑，没有转正的可能。“小产权房”大多数也不是在宅基地上建造，更多的是一些集体经营性建设用地，和宅基地不是一个土地概念。所以小产权房依然会管制，而合规的宅基地将获得优先改革的机会。