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二手房尚未过户就遭拆迁，补偿款该给谁
在多年的执业过程中，我遇到过这种案子:二手房买卖后，出于各种原因，买卖双方并没有办理产权变更登记，后来涉案房产被征收，纠纷就随之而来。
图片来自网络
《物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力;未经登记，不发生效力。2015年3月1日起生效的《不动产登记暂行条例》第二十一条规定，登记事项自记载于不动产登记簿时完成。由此可知，对于二手商品房买卖，交易双方应当在合同生效后尽快到房屋所在地的不动产登记机关申请变更登记。
依据物权变动的公示公信原则，不动产登记簿上的记载对房屋所有人的证明具有公示效力，即便二手房的购房者已经支付了全额房款并已经入住，但是征收补偿款的支付还是要依据不动产登记簿上的记载。因为二手房买卖合同只约束买卖双方，所以房屋征收部门没有义务也无法查证房屋的实际所有权人到底是谁，只能与不动产登记簿上记载的房主签订征收补偿协议。
但二手房购房人不是征收补偿协议的一方，这并不代表原买卖合同存在效力瑕疵。依据《物权法》第十五条规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效;未办理物权登记的，不影响合同效力。因此，原买卖合同仍合法有效，买受人可以请求法院确认自己为房屋的真正所有权人，并依法要求出卖人返还征收补偿款。
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