最新房价解读：楼市调控一年，房价越调越高持续上涨

2018年3月19日，国家统计局发布2018年2月份，全国70个大中城市住宅销售价格统计数据显示，2月份房价上涨的城市数量略有增加。2月份44个城市住宅价格上涨，其中15个城市郑州、成都新建住宅销售价格环比持平，12个城市新建住宅价格均环比下降。刘全分析认为，受楼市调控政策影响一二线城市房价总体趋于平稳，而三四线城市房价持续小幅上涨。政府实施分城调控房价出现二级分化，大中城市房价潜在的上涨动力依然强劲。

中原地产最新调查数据显示，2018年2月份对不同城市土地市场交易情况进行统计发现，北京、上海、深圳等一线城市土地市场平均溢价率18%，同比去年上涨9%；二线城市土地市场平均溢价率19%，同比下降14%；三线城市土地市场平均溢价率26%，同比下降15%。刘全分析认为，楼市调控政策实施已经一年，全国大中城市土地价格溢价率大幅下降。2017年下旬开始，全国大中城市土地市场流拍数量明显增多。土地流拍反映出房企买地变得非常理性，地块位置不好、地价过高、限制条件过多等地块不再受青睐。

2018年2月，300个城市共推出土地2438宗，推出土地面积10633万平方米，环比减少24%；共成交土地1921宗，成交土地面积8437万平方米，环比减少35%；出让金总额3801亿元，环比减少40%；成交楼面均价2530元/平方米。刘全分析认为，全国大中城市都临着土地供应量不足及拆迁成本提高，导致土地价格持续大幅攀升。土地市场供应量不足及成本居高不下，致使房地产商拿地成本越来越高，土地成本上涨推动房价持续走高。

2018年全国大中城市放宽城市落户条件，计划进城落户1300万人以上。政府主推城市化发展及弱化农村功能，未来20年中国将有近2亿人迁居城市生活。刘全分析认为，全国户籍放开政策落地实施，将长期利好大中城市房地产市场。中国什么都少，就是人多，所以中国楼市从来不缺市场需求。影响房价最重要的利好基本面，主要是人口流入数量与社会经济快速发展。

刘全分析认为，高房价形成原因是多方面，既有货币政策原因，也有政府土地财政影响，也有市场供求关系及金融政策等多方面因素的作用。土地价格是推动高房价的核心，货币超发是高房价的条件，银行是高房价的动力，政府政策是高房价的保障，市场供求关系是高房价的支撑。一二城市房价大幅上涨受到阶段性抑制，楼市调控并没有消除真正的市场需求。楼市调控持续一年，房价越调越高，并没有实质下降，主要是房地产开发成本性上涨导致。

作者：刘全，房地产专家、法学专家。