什么是房地产税，怎样征收?

近日，房产税再次成为舆论热议的焦点。对于这个和房价有着千丝万缕的税种，它主要包含哪些方面呢?在征收这个环节上，有哪些标准呢?

征收房地产税涉及千家万户，具有举足轻重的作用。它不仅会影响到房地产领域，还会影响到供给侧和消费侧，影响到要素资源在市场范围内和社会生活领域的配置。概括地讲，宏观层面即为税收对国民经济的调控作用;中观层面即为税收对不同产业的政策效应;微观层面即为征纳双方的博弈行为。

税收的历史与国家的历史一样久远。房地产税在我国古已有之，商代的井田制就是典型的房地产税，地分九块，最中间的一块是公田，其余八块是私田，公田由耕种私田的八家农户共同耕种，实质上是以劳动来履行纳税义务。《孟子》说:“同养公田，公事毕，然后敢治私事。”在古代，农业生产高度依赖农田水利建设等公共基础服务。古人明白，只有让公共基础服务拥有稳定的经费保障，把公共生产条件改善了，才能种好自己的私田。

因此，公事与私事、纳税与用税在井田制这种古代财产税制上具有辨证的统一，显示了很高的政治经济学智慧。

在现代西方税收理论体系中，征收房地产税的依据有利益交换、能力、社会公平目标等学说。绝大多数国家把房地产税作为地方税的主要税种，征税的目的是建立公共服务资金池，主要用于为本地区道路交通、环境卫生、文化娱乐、中小学教育等经费的支出。而且，居民财产的价值会由于当地政府提供的公共物品的改善(如市政设施、环境卫生等)而提高。

在这种类似业主与物业管理公司之间的关系中，纳税人与政府取得了双赢，使社区的公共环境更加完善。曾在美国发生过一个有关房地产税的例子颇具说明力，某市曾想取消房地产税，却遭到居民的反对，他们担心本地区的公共服务质量由此下降而影响自己的物业价值。

我国征收房地产税不能照搬照抄别国经验，要慎重考虑不同的变量。首先，我国的综合税负已经很高，有研究表明，我国综合边际税负已接近40%高位，在世界各国普遍减税的情况下，征收房地产税势必增加国民负担，抑制消费，引发资产外流。其次，我国人多地少、还处于发展中阶段，造成高房价、低收入，如果参照国外房地产税税率标准很可能执行不下去。

其次，贫困人口、低收入群体和特殊困难对象如何享受税收豁免，必须着重研究。再次，房地地产是带动性很强的支柱产业，房地产税有可能间接影响房价，造成生产商离场，减少供给，或者将税负转嫁到承租人身上，推高租赁价格。最后，相对于隐含在商品与服务价格中的消费税等间接税，房地产税是一种直接税，更直观，也会让纳税人不适应。

按照现在的情况来讲，可能延后一段时间才可以开始实施征收。“当前政策推进稳步有序，充分体现了房地产市场的税费改革力度。但近三年开始征收的话还是会比较难的。需要转变思路，比如说老的住房使用老的办法，新的住房用新的办法。对于房地产立法来讲，还是要走很长的路，需要几年的时间来进行探索。具体的改革内容，可能要到2020年以后才知道。”

其实，不管是2020年还是2022年，都还只是推测。实际上，很多复杂性较高的立法工作耗时之久都远超预期。譬如物权法，该部法律从1993年起开始起草后，先后经过7次审议，直到2007年才最终通过，这创下了我国立法史上的纪录。

业内人士表示，房地产税的正式落地仍面临不小的难题。国家税务总局原副局长许善达曾一针见血地指出，当前的房地产税征收方案与现行房地产法律、政策相悖，“如果将房地产税视为财产税，则违背了我国现行土地国有政策中不能对个人征收"土地财产税"的原则;如果将房地产税视为使用税，那购房企业、个人已经缴纳了70年的使用费，这相当于重复征收。”他直言，要制定完善的房产税方案，首先要在法律层面解决与现行制度不一致的问题。