房企集体“抢滩”三四线城市 专家:别买赔了

在因城施策的政策环境下，虽然一线和部分热点二线城市“严调控”致成交规模明显缩减，但三四线城市的去库存政策机遇让不少房企尝到了甜头。在定下2018年新目标的同时，不少房企纷纷在三四线城市跑马圈地。而对于房企的集体“抢滩”，有专家指出，房企要慎重在三四线城市高溢价拿地。

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从最近的数据可以看出，房企的拿地重心正在向三四线城市下沉。以龙头房企碧桂园为例，2017年碧桂园实现合约销售5508亿元，同比增长78%，稳居房企首位。从城市布局来看，碧桂园约有42%的销售额来源于一二线城市，三四线城市则贡献了58%的销售额。

而房企在土地市场的动作，也显示出其拿地重心向三四线城市下沉的特征。中国指数研究院数据显示，50家百亿代表房企2017年在一线城市拿地约1800万平方米，同比增长63%;在二线城市拿地约18000万平方米，同比增长46.7%;在三四线城市拿地面积17000万平方米，同比增长145%。土地储备中，三四线城市占比上升12个百分点至46.1%。

房企加快三四线城市布局，其背后也是有利可图。

随着去年调控政策密集发布，热门一二线城市调控力度达到最严，土地和楼市双双遇冷，平均溢价率同比均降。在这样的背景下，近两年三四线城市楼市却迎来高光时刻，这也与以棚改货币化安置为主的去库存政策密切相关。而三四线去库存政策红利直接促成了一批房企新生力量的崛起。如浙系房企祥生，中指院数据显示，2017年其合约销售620亿元，同比增长91%，。其在售的60个项目中，除4个位于杭州外，其余56个均位于三四线城市。

易居企业集团CEO丁祖昱也透露:“2017年上半年，三四线城市是成交主力。一二线城市销售比重下降10个百分点，唯三四线城市楼市销售在全国总成交量中比重上升13个百分点，高达75%。”

但值得注意的是，如今的三四线城市可能没有房企想象的那么“美”。

事实上，当前三四线城市的楼市走势正在分化。易居研究院的50城(涵盖4个一线城市、16个二线城市、30个三线城市)住宅成交监测数据显示，今年前两个月有34个城市住宅成交面积同比下跌，三线城市占了19个，河北廊坊、安徽蚌埠、甘肃兰州、浙江宁波、江西赣州跌幅居前，其中廊坊跌幅达到85%、蚌埠为79%、赣州为61%。

此外，2017年12月，住建部负责人在全国住房城乡建设工作会议上表示，2018年将针对各类需求实行差别化调控政策，满足首套刚需，支持改善需求，遏制投机炒房。“按照监管部门的总体要求。2018年，或许会有更多县级调控政策出台。”一位房地产分析人士表示。

据统计，自2018年1月以来，包括兰州、海南三亚、山东淄博、济南济阳等13个城市发布了楼市调控的新政策。其中大连、淄博、浙江衢州等地，差异化调控从“因城施策”升级为“因区施策”。