赤峰

未来房价可能会跌成狗屎

2018年04月16日来源:丰禾刀投资本地楼市责任编辑:hx

过往这么多年,房价的大幅上涨,我认为主要来自四个因素

1、制度性红利

主要是商品房制度的发展。过去很长一段时期内,中国城镇住房制度主要是实行公房与单位建房实物分配制度。房子不是商品,没有流通,市场没有发展起来。一旦房子成为商品,可以自由流通,市场培育起来,过去几十年对房子的需求就被激发出来了。无论男女老少,居者有其屋,中国人的这种思想,导致了需求的急剧扩张。

2、大迁移、城镇化的发展

大量的农民从农村进入城市,欠发达地区的人向发达地区迁移。新的移民带来了住房的需求,因此人口流入多的地方房价先起来,发达地区、一线城市房价先起来。近几年,随着城镇化的继续深入发展,二三线城市也发展起来,房价也随着经济的发展而升高。

3、货币超发。

货币超发导致货币的实际贬值,不动产成为保值的最佳工具之一。越多人认识到这点,房价越上涨。

4、供给不足。

过往几十年房子的非商品化,导致了房子的供给相对不足。房子的建设又有一定的周期,不像快速消费品能迅速增加,因此在相当长一段时间内,房子的供给,特别是质量好的房子,供给是不足的。

从上个世纪90年代开始,经过20到30年的发展,今天,整个房产的供需已经发生了很大变化。

需求方面,

制度性的红利基本耗完。愿意买房,有钱买房的,在过去30年间,基本都买了。现在主要是新的家庭,改善型的需求。新家庭的需求,在人口红利逐渐减少的今天,需求也在变少。

城镇化的发展也出现了一些新的趋势。特大城市开始限制人口,如北京、上海等地。城市群成片出现。如珠三角、长三角等地。人口有可能出现从极端密集向周边疏散的方向发展。特别的,由于交通工具的发展,高铁、高速路等让城市之间的距离不再遥远。上班在A城市,住在B城市,或者在城市的一边上班,然后住在城市的另一边,都成为司空见惯的事情。由此,人口流向城市周边。

货币超发方面,有一定人为因素,政策因素,对房价应该有一定支撑作用,但是这一两年来,M2增速大大减少,货币超发这个因素已经得到控制。

供给方面,

我们的房子其实已经太多了。2015年的数据,全国房产空置率在22%到26%,美国楼市最差的2007-2008年,自有住房空置率最高只有2.9%。荷兰、瑞典一般住房空置率只有2%,法国为6%左右,德国约为8%。

所以,现在的情况是,购房需求中,投机需求其实占了很大一部分。

投机,就必然会带来泡沫,越大的泡沫就会带来越大的崩盘危险

现在的泡沫是不是够大,我们看看租售比。根据易居研究院的数据,中国50座典型城市的租售比,厦门只有1%,北京1.4%,深圳1.5%,上海1.6%,广州1.9%。最好是哈尔滨,4.4%。静态来看,厦门要100年之后才能通过租房子把买房子的钱赚回来。即使是哈尔滨,也要22.7年。当然,租金是有可能会持续上涨的,但是城镇化趋势的改变,也可能导致某些城市的租金不一定有太大的上涨空间。

从房价收入比来看是不是有泡沫,以90平方米为标准。即一个家庭需要不吃不喝多少年才能买到90平米的房子呢?

其中,深圳最高,房价收入比是40.69,也即一个家庭不吃不喝40年,才能买一套房子。试问,怎么买得起?兰州这个比值是10.02,也要10年“不吃不喝”才能买一套房子。注意是“不吃不喝”!

从最基本的认识来看,我觉得房价已经是有很大泡沫了。市场假如继续快速上涨,只会加速泡沫的破裂。

为了防止房价崩盘导致的金融危机,必须继续毫不动摇的做好去杠杆的动作,后面,随着经济的发展,随着租金的上涨,随着货币的贬值,逐步将房价的泡沫减少,这样,才能将房价泡沫的危害降到最低。

如若像某些专家所建议的,继续疯狂买房,总有一天,房价会突然崩塌,然后导致系统性的金融危机,金融危机继续助跌房价,那时,房价就真的会跌成狗屎!

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