赤峰

空置税要先于房地产税出来?还不如想想如何把房租稳住

2018年04月16日来源:网络本地楼市责任编辑:hx

把炒房客赶走,让楼市降温一直是我们在努力做的事。

在所有的储备的政策中,税收是很重要的组成部分,我们过去一直关注房地产税,但是有信号显示,消费税和空置税可能会先出来。

4月11日,原住建部部长仇保兴在海南博鳌表示:

“从两年、三年、四年、五年的角度来看,肯定有很多像刚才罗先生提出的比如消费税、空置税,这些肯定会出来的。因为消费税肯定会变成一种新的税种,世界上通用。如果说房价上涨了,外地者购买多了,投机者购买多了,你来买房,第一套免税,第二套加15%的税,第三套加24%的税,这样一下子就遏制住了。”

仇保兴虽然已经退休,但这话说得很肯定,而且他给了一个年限,2-5年。推出八九不离十吧。

消费税这个暂时不说,咱们来看看大家这些年一直关注的空置税。

要征收住房空置税,最先要做的事就是确定税基,搞清楚有多少套房子是空置状态。

目前没有这方面的官方数据,只有一些机构的研究结果。

经济学教授周天勇在2016年有个统计报告,截至2016年,全国城镇住宅供给41594万—44594万套,每套3.05人,城镇住宅可供12.69到13.6亿人居住。而实际上情况是,截至2017年,统计局数据显示我们城镇常住人口为8.13亿人。

好像是有明显的空置。

《2015 年5月全国城市住房市场调查报告》显示,全国主要城市住房空置率整体水平在22%-26%之间。这里必须要注意的是,三四线和一二线的住房空置完全是两个概念。

因为中小城市的空置房是真的空置,没人要,大城市的空置房则是投资配置,买了房子捂在手里,你要想稍微便宜点卖,一大堆人等着接盘。

所以出台住房空置税,要考虑到这个风险。三四线城市搞空置税,分分钟就能把房价干掉。而一二线城市空置税要看实际效果,有可能推高房租,也有可能扩大租赁房源。

相比较房地产税,房屋空置税有更高的民意基础。你的房子空着,自己不住还不租给别人住,必须给予相关的惩罚。

空置税其实更大的麻烦在技术性难题,就是我上文说的,怎么确定房子空置,非常难。现有这些真正的空房子,想要“不空置”其实非常容易,而且你要堵上这些漏洞还十分不容易。

举个例子。房子空置有多种,一种是开发商囤着不卖。一旦真的征收了,开发商不一定在销售环节拖着节奏,还可以在建设环节拖着节奏,房子慢一点盖不就完了,这个很好操作的,绝大部分都建完了就差那么一丢丢。这只是一个设想,开发商浸淫多年,方式太多。

另一种是购房者买了房子不租不卖。你要动他们的房子也不容易,知乎上有人说查水电表,其实这个很容易破解,特别是电,人工智能早已实现了远程控制家用电器,电表的数据已经不能参考。按照这个节奏,水、燃气数据估计都可以伪造,有需求就有市场。

空置税有没有先例吗?好像没听说过了,房产税倒是在国际上普及了,但也没能把房价拉下来,那些崩过的国家或地区,都是因为金融出了问题。

所以,我个人认为,用空置税这个概念影响下预期未尝不可,但不要真的迷恋它。目前最应该做的还是在提高购房成本后,努力把租房市场发展起来,没有租房市场兜底,大家仍然只能挤买房这个独木桥,什么公证摇号都只能缓解只能把队排得更长,队伍再长,你还是要进站乘车,不是吗?

不过租房也并没有大家预期的那么好。按照潘石屹的测算,北京的住宅租金回报率不足1%。而开发商要想赚钱,至少要做到6%-7%。所以你看到万科在北京刚开业的长租公寓“10年180万房租”,比周边普通房源高出一倍以上,网上都在骂万科,但万科却叫苦不迭:就这也至少需要10年才能收回成本。

房企自持70年租房,对刚需没有任何益处。地价太高了,房企也没辙,只能盖成成功人士才能住得起的公寓。

这个租房绝不能是开发商的长租公寓,比较合理的选择是在租房需求强烈的城市,参考北京的集体土地租赁房或深圳盘活城中村租赁房的模式来保刚需,老老实实把租房市场搞起来,把房租稳定好才是关键。

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