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不要被楼市的五个假象冲昏头脑

发布时间: 2018-04-21 11:56:14

来源: 一点房产

分类: 本地楼市


明修栈道,暗度陈仓。这八个字形容当下的房地产市场极为准确,没有波澜,看似明朗,但整个市场在酝酿着质变。

新时代的市场经济形势下,房地产行业不但没有卸下更多的“担子”,反而被要求更多的变化,多个维度让楼市更加多变、更加善变。

如果说前十年的房地产市场处在“黄金时期”,那是因为购房人买房从没想过何时卖房,所以置业投资的决定是简单的、有效的。反之请参考股市,当你需要考虑什么时候买进,什么时候卖出的时候,那么问题就复杂多了,因为多一次选择,失败的几率就增大一倍。

当下楼市,也正发生着这样的变化。各位扪心自问,房子是不是分析区域发展了?是不是着眼政策导向了?是不是研究货币概念了?是不是植入生活体验了?等等……都昭示着,我们要做双向判断,那就是买入和卖出。因此,近期楼市释放的五大信号,你必须了解。

1.土地收紧的假象

刚刚完成合并的自然资源部发布了一组最新数据,2018年第一季度,全国106个城市土地供应面积4.28万公顷,同比增加15.94%,其中住宅用地供应约1.03万公顷,同比增长22.15%。房地产用地供应面积1.40万公顷,同比增加24.59%,同比涨幅是2014年第1季度以来的最高值。

分城市类型来看,一季度各类城市商服、住宅用地供应同比均有明显增长。其中,一、二、三线城市住宅用地供应量同比分别增加4.48%、22.15%、24.03%。从20个热点城市来看,住宅用地供应连续5个季度同比增加,本季度增幅17.67%。

怎么理解?在当前“房住不炒”的政策导下,房地产市场已经决定明确了“多主体供应、多渠道保障、租购并举”的思路。

未来中国热点城市的房地产市场,不会再以“”做为杠杆调节市场,而是靠“基数”稀释市场份额,达到供需分化的目标,从而减轻市场压力,减小价格上行的机会。

可以想象,市场供应差异化显著,那些伺机待发的“有钱人”需要掂量一下,“”这玩意还值钱吗?

2.55城房价环比上涨的假象

3月70城新建商品房价格55城环比上涨,最高涨幅为2.1%。很多人又像抓住了“救命稻草”一样鼓吹,而我们需要冷静下来,看看这55城是怎么涨的?

我们初步分析3月份的房价指数可以看到,环比增幅为0.4%,同比增幅为5.5%。单就某一个数据而言,当前房价潜在上涨的压力还是比较大,被限购政策挤压,导致潜在购房需求规模比较大,价格上涨的动力就会比较强。

但是!一定有一个但是!从这些城市的同比增幅数据看,未来中国楼市的大趋势肯定会延续同比增幅收窄甚至下跌的态势进行。

因此,不能过快得出结论房价是不是又上涨了?房价降温是大趋势,但中间各阶段出现的波折也属于正常现象。切莫中了房价又要涨的“圈套”,盲目入市。

3.库存依旧维持高量的假象

我们常常会拿一座五线城市举例,配以空城的照片,彰显中国楼市泡沫和库存量之高!必须承认,这是中国某些区域的现状,但如果你被这种假象所蒙蔽了,那就真的井底之蛙了。

而真实的数据显示,中国百城住宅库存同比连跌32个月,其中有75个城市库存规模低于去年同期水平。

易居研究院数据显示,100个城市新建商品住宅库存总量为43712万平方米,环比减少1.0%,同比减少8.7%。

纵观整个历史数据,2015年以来全国100城库存规模就呈现出持续性的下跌态势,充分体现了近四年全国去库存“战役”取得了较好的效果。当前全国100城库存规模相当于2013年3月的水平,即库存规模回落到了四年前的水平。

库存的持续下降,给了政策继续收紧的条件和空间。倘若,现在政策放松,而库存量又没能得以缓解,那么可以想象,一波报复性上涨将接肘而至。政府用两年缓和下来的楼市,恐怕一夜之间就会清废。

4.调控松绑的假象

“房子不是用来炒的”,说出了很多人的心声。所以,经过长达两年的限购、限价、限贷等高压调控,现全国超55个城市已发布相关房地产调控政策160余次。

然而,年初的一些城市类似于“假摔”式的政策,让调控松绑的戏越来越逼真。媒体上号称“兰州打响了”松绑限购的第一枪,紧跟着合肥等城市也将陆续跟进。

这就让已经灰心的炒房客又误认为是“政策放松”的信号,又挑起了房价要反弹的幺蛾子。其实,这只是国家因城施策,促进楼市的健康发展战略而已。

全面宽松概率不大,结构性宽松是趋势。2018整个房地产政策基调难以改变,但预计边际放松的措施可能会增多,实现从全面需求打压向保障合理需求修正。

未来因城施策,分类调控或将成为主流。调整不代表全面放松。之前部分城市的调控的确力度过严,但热点城市,特别是限价之前过度严格的城市,存在释放堰塞湖的可能性,对于部分项目尝试放开限价,再收紧信贷的情况下,对市场影响不会太大。

而且在分类调控要求下,未来或会有更多城市跟进对各类需求实行差别化调控,调整限购、限价、限贷的措施,促进房地产市场稳定健康发展。

5.降准房地产大逆转的假象

中国人民银行决定,从2018年4月25日起,下调大型商业银行、股份制商业银行、城市商业银行、非县域农村商业银行、外资银行人民币存款准备金率1个百分点。

朋友圈瞬间沸腾,这是楼市和房价的大利好,下行的压力央行已经扛不住了,诸如此类,我不一一赘述。投资客们认为这次央行释放了4000亿的增量资金,会对房地产市场产生不小影响。鉴于中美贸易摩擦升级,为了稳经济,我国房地产调控可能会暂告段落,新的炒房周期即将来临。

但事实恐怕并不是这样的,此次央行降息主要有三个因素:首先,我国存款准备金比较高,有下调的空间,过高的存款准备金带来的问题是存量资金太多,大量的钱被锁在银行里,该用的地方没办法用,这是资源浪费。

再者,国家统计局公布的中国一季度GDP同比6.8%,低于去年的6.9%,考虑到今年外部局势发生重大变化,以及国内去产能和环保压力增加会对GDP带来的拖累,降准有助于缓解经济下行压力。

最后,央行通过降准来让社会保持流动性顺畅,以应对近期可能会发生的中美贸易摩擦升级,国内外资金外流,可能会给内地社会流动性带来的影响。


《围城》里有这样一句话:流言这东西,比流感蔓延的速度更快,比流星所蕴含的能量更巨大,比流氓更具有恶意,比流产更能让人心力憔悴。假象也是如此,你往往会惯性的朝着你幻想的方向发展,但假象就是假象,是一部分人虚妄。

辨伪去妄,可以长存。戳破假象,可以久安。(来源:龙门彪局)

责任编辑: hx

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