房屋拆迁补偿参照类似房地产市场价，重点得看这些！

导读：拆迁补偿时，最有价值的便是房屋本身了，想必大家都听过“类似房地产”这个词，《国有土地上房屋征收与补偿条例》中规定，被征收房屋价值按照类似房地产市场价格补偿。那何为类似房地产？影响房屋价值的重要因素又有哪些？

《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十五条 房屋征收部门应当对房屋征收范围内房屋的权属、区位、用途、建筑面积等情况组织调查登记，被征收人应当予以配合。调查结果应当在房屋征收范围内向被征收人公布。

《国有土地上房屋征收评估办法》第十四条 被征收房屋价值评估应当考虑被征收房屋的区位、用途、建筑结构、新旧程度、建筑面积以及占地面积、土地使用权等影响被征收房屋价值的因素。

被征收房屋室内装饰装修价值，机器设备、物资等搬迁费用，以及停产停业损失等补偿，由征收当事人协商确定；协商不成的，可以委托房地产价格评估机构通过评估确定。

从上述法规中可以看出，“区位、用途、建筑结构、新旧程度、建筑面积”便是对房屋价值至关重要的影响因素，接下来我们一一讲解。

1、区位

区位因素是指所在地的自然条件与社会、经济、行政因素相结合所产生的特征并对房地产价格产生影响的因素。

在一定意义上，区位因素分析就是土地价格的分析，其中可分为两部分，一部分是由绝对地租所决定的土地价值，一部分是由级差地租所决定的土地价值。后一部分主要由后天因素形成的环境决定，前一部分主要取决于城市平均地价水准。此外，城市规划对土地价格会产生明显的中长期结构性调整作用。

每个地方的房价均有所差异，发达城市如北京、上海、深圳等地房屋价格就很高，如遇拆迁，这些地方的房屋补偿款要比其他区位类似房屋价值高很多。

2、用途

这里所讲的用途主要分为住宅和非住宅，其中，住宅包括普通住宅、公寓、别墅等。非住宅分为经营性与非经营性两类，前者包括写字楼、商业营业用房、通用厂房、仓储用房、交通枢纽用房等；后者有行政、事业单位以及非营利公共设施用房。

而用途的确定以拆迁房屋所有权证书上记载的用途为准，未标明的，通常以产权档案中记录的为准，未记录的，以实际用途为准，实际用途的界定以规划部门是否批准，是否取得合法手续为准。

一般情况下，商品房的补偿价值要高于普通住宅。

3、建筑结构

建筑结构通常包括框架、钢、钢混、砖混、砖木、木、简易结构、建筑物的外观、风格、布局、施工质量等内容，对房屋价值会产生一定影响。

房屋质量越好，评估时房屋的补偿的价值自然也就越高。

4、新旧程度

新旧程度也可以称为折旧率，按照有关规定，通常住宅为70年、厂房为50年、商用为40年，在此基础上算出折旧率，再结合建筑结构作出基本的限制性要求。

具有保留价值的历史、文化、风貌等建筑不受折旧期限制，以建筑文物实际评估为准。

5、建筑面积

建筑面积目前可以分为建筑物整幢面积、单元面积、套内面积。

就具体征收补偿关系而言，主要分为套内建筑面积和分摊的公有建筑面积。但从实际情况看，建筑面积有时是有水分的，房屋的大小往往要同时考虑使用面积。

在征收过程中，安置房或开发商的单元房的厕所、厨房、电梯、阳台是全部计算做房屋面积的，而被征收人的配房、院落内的厨房、厕所、门房基本上都是按照附属物对待，只补偿建造成本价格，这对被征收而言显然是不公平的。

总而言之，房屋价值的补偿，可以说评估机构的评估产生了定价的作用，在现场勘查中，房屋的区位、用途、建筑结构、建筑面积、新旧程度等因素，都是评估的重中之重，被征收人可以在评估人员现场测量时积极配合，充分发表自己的观点，将房屋的方方面面都与评估人员介绍清楚，以保证评估测量能够真实有效，自己的补偿合理到位。

拓展延伸

房屋评估机构如何选择？

按照《国有土地上房屋征收与补偿条例》以及《国有土地上房屋征收评估办法的规定》，在国有土地房屋征收过程中，首先应当确定征收范围，征收范围确定之后应当由房屋征收部门来组织房地产价格评估机构列入选定的范围，由被征收人在房屋征收部门确定的时间内进行协商确定、选定房地产价格评估机构。

如果被征收人在确定的时间内协商不成的话，可以采用少数服从多数的原则采用投票确定或者摇号抽签的方式来确定评估机构。