房地产泡沫还会剧情化的重演吗?

不知从什么时候开始，中国进入了一个泡沫的时代?一个接着一个的泡沫层出不穷，目睹了A股市场上2015年的股市过上车，亲眼见证了自2008年以来中国房地产价格在一轮轮调控下的爆发式上涨，在泡沫盛行的时代，我们可以得出以下几点启示:

1)房地产是周期之母。

从对经济增长的带动看，无论在发展中国家，还是在发达国家，房地产业在宏观经济中都起到了至关重要的作用。每次经济繁荣多与房地产带动的消费投资有关，而每次经济衰退则多与房地产去泡沫有关。

比如1991年前后的日本、1998年前后的东南亚、2008年前后的美国。从财富效应看，在典型国家，房地产市值一般是年度GDP的2-3倍，是可变价格财富总量的50%，这是股市、债市、商品市场、收藏品市场等其他资产市场远远不能比拟的。

以中国为例，房地产投资占全社会固定资产投资的四分之一，房地产相关投资占近一半，全国房地产市值约250万亿元，是2015年GDP的4倍左右，是股市市值的6倍。

2)十次危机九次地产。

由于房地产是周期之母，对经济增长和财富效应有巨大的影响，而且又是典型的高杠杆部门，因此全球历史上大的经济危机多与房地产有关。

比如，1929年大萧条跟房地产泡沫破裂及随后的银行业危机有关，1991年日本房地产崩盘后陷入失落的二十年，1998年东南亚房地产泡沫破裂后多数经济体落入中等收入陷阱，2008年美国次贷危机至今全球仍未走出阴影。反观美国1987年股灾、中国2015年股灾，对经济的影响则要小很多。

3)历次房地产泡沫的形成在一开始都有经济增长、城镇化、居民收入等基本面支撑。

商品房需求包括居住需求和投机需求，居住需求主要跟城镇化、居民收入、人口结构等有关，它反应了商品房的商品属性，投机需求主要跟货币投放和低利率有关，它反应了商品房的金融属性。

4)虽然时代和国别不同，但历次房地产泡沫走向疯狂则无一例外受到流动性过剩和低利率的刺激。

由于房地产是典型的高杠杆部门(无论需求端的居民抵押贷还是供给端的房企开发贷)，因此房市对流动性和利率极其敏感，流动性过剩和低利率将大大增加房地产的投机需求和金融属性，并脱离居民收入、城镇化等基本面。

中国2008年以来有三波房地产周期回升，2009、2012、2014-2016，除了经济中高速增长、快速城镇化等基本面支撑外，每次都跟货币超发和低利率有关，2014-2016年这波尤为明显，在经济衰退背景下主要靠货币刺激。

5)每次房地产泡沫崩盘，影响大而深远。

2008年次贷危机至今已近9年，美国经济经过3轮QE和零利率才开始走出衰退，而欧洲日本经济即使推出QQE和负利率仍处于低谷，中国经济从此告别了高增长时代，拉美、澳大利亚等资源国家则经济大幅回落并陷入长期低迷，至今，次贷危机对全球的影响仍未完全消除。

6)应警惕并采取措施控制房地产泡沫，事关改革转型成败。

房地产泡沫具有十分明显的负作用:房价大涨恶化收入分配，增加了社会投机气氛并抑制企业创新积极性。

当前应采取措施避免房价上涨脱离基本面的泡沫化趋势，可以考虑:通过法律形式明确以居住为导向的住房制度设计，建立遏制投资投机性需求的长效机制;采取中性稳健的货币政策;逐步建立城乡统一的集体建设用地市场和住房发展机制。

中国经济和住宅投资已经告别高增长时代，房地产政策应适应“总量放缓、结构分化”新发展阶段特征，避免寄希望于刺激房地产重回高增长的泡沫风险。想进一步脱离房地产泡沫化，应该更好的融合到当代的互联网时代，让房地产发展全面的升级转型，抓住每次机遇化险为安，

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