房屋拆迁中房产证面积和实际面积不一致，拆迁补偿怎么算?

在实际的征地拆迁过程中，有一种特殊的情况，就是房证面积和实际面积不一致，少则7、8平，多则20、30平，这一来一去，就是几万到几十万的补偿差距。该如何争取拿回合理补偿呢?

房屋征收时，房证和实际面积不一致，征收方会如何认定?

在征收房屋的时候，对于房屋的测量面积来说，我们经常会遇到以下两种情况，我们以案例来说明。

某县城遇到棚户区改造，张先生的房屋正好在这次征收范围内，张先生的房屋有合法的产权证明，证上面的面积为150平米，想的这次赶上棚改，可以换新房，张先生还是很开心的。然而，等到评估公司对房屋评估测量以后，评估报告单上面的房屋面积竟然是115平米。直接少了45平，按照当地房价8千一平计算，这可就是36万元的巨大补偿差距。换做你是张先生，该怎么做?

城中村拆迁，陈女士的房屋实际面积为500平米，但是他的500平米的房屋是分两次修建起来的。第一次修建于80年代，办理了产权证明，200平米。后面随着生活越来越好，家里人也越来越多，又在1998年修建了300平米的房屋。这次征收，征收部门测量的有效产权面积为200平米，其余的300平米，因没有任何审批手续，所以认作违章建筑，不予补偿。按照当地周边房价6000一平来计算，这就是180万的补偿差距。那么究竟剩余的300平米，还能争取合理补偿吗?

首先，我们先来看第一种情况，张先生36万补偿差距如何争取?

在拆迁办测量房屋面积时，往往会减小被拆迁户的房屋面积。

那么当我们房屋在拆迁办测量下的面积小于房产证上的面积，我们可以依据《国有土地上房屋征收评估办法》第十九条:被征收人或者房屋征收部门对评估报告有疑问的，出具评估报告的房地产价格评估机构应当向其作出解释和说明。

第二十条:被征收人或者房屋征收部门对评估结果有异议的，应当自收到评估报告之日起10日内，向房地产价格评估机构申请复核评估。

申请复核评估的，应当向原房地产价格评估机构提出书面复核评估申请，并指出评估报告存在的问题。

第二十二条:被征收人或者房屋征收部门对原房地产价格评估机构的复核结果有异议的，应当自收到复核结果之日起10日内，向被征收房屋所在地评估专家委员会申请鉴定。被征收人对补偿仍有异议的，按照《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十六条规定处理。

所以，遇到测量面积与房产证上的面积不符合时，大家要在规定的期限内申请异议。

张先生房产证上登记的150平合法面积，而征收方却测量下来只有115平，原来是征收方在测量时把阳台等公摊面积去除了。但是，我们也知道，通常买卖房屋，公摊面积也是要计算价格的。因此，我们通过据理力争帮助张先生争取到了合理补偿。

再来看看第二种情况，陈女士“违建”300平能否取得补偿

房屋的面积与房产证上的面积不符，这也是农村常见的。

为了住的宽敞一些，很多农民朋友会在相关部门许可建房的面积之外，进行扩建房屋，以至于到了拆迁的时候，拆迁办不予补偿多余的房屋面积，就着急了。明明都是房屋的一部分，为什么多出来的就不给补偿呢?

当我们房屋的实际面积大于房产证上的面积时，我们该怎么维护我们的权益?

在房屋征收时，对于已经登记的房屋，其性质、用途和建筑面积，一般以房屋权属证书和房屋登记簿的记载为准;房屋权属证书与房屋登记簿的记载不一致的，除有证据证明房屋登记簿确有错误外，以房屋登记簿为准。对于未经登记的建筑，应当按照市、县级人民政府的认定、处理结果进行评估。

根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十四条规定:市、县级人民政府作出房屋征收决定前，应当组织有关部门依法对征收范围内未经登记的建筑进行调查、认定和处理。对认定为合法建筑和未超过批准期限的临时建筑的，应当给予补偿;对认定为违法建筑和超过批准期限的临时建筑的，不予补偿。

从这些规定可以看出，无论是你房屋面积超出的还是没有证的房屋或者是违建的，我们都是需要先经过相关部门的调查。这样，你的房屋究竟该怎么补偿，就一目了然。

但是，大家也是知道，有一般情形就会有特殊情形。大家都知道，有许多房屋是因为历史因素使得房屋没有登记在合法的手续下。对于这一部分的房屋，在没有经过合理的相关部门进行调查之前，我们是不能认定它就是违法建筑，更不能拆迁不予补偿。

因此，陈女士1998年扩建的300平房屋最终也争取到了合理补偿，避免了巨额损失。

当大家的房屋被告知是违法建筑时，大家更不要就觉得说，自己的就是违法建筑了，什么事情我们都要证据说话，告知你是违法建筑，就让他们拿出调查报告，否则不要轻易签字。

就是违法建筑，拆迁办对超出面积不予补偿的行为，我们应当据理力争。

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