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当然,以上说法显然还是过于绝对的。地价确实是房价重要的构成要素,业内专家表示,房价构成大致为:地价约占40%、建安成本和各种税费等合计约占50%,开发商利润约占10%。也就说说,地价的涨跌,能够在一定程度上影响房价,但不是绝对的。理论上,即使地价上涨了,但建安成本和各种税费以及开发商利润下跌的话,房价还是有可能下跌的。当然,这也不排除开发商“赔钱赚吆喝”的情况,但是这种情况少之又少,如果能够碰到,那肯定是赚大发了。
那么,在现实中,到底会不会出现地价涨了,房价反而下跌的情况呢?
近日,《华夏时报》通过查阅官方的土地数据发现,地价是房价最好的影子,地价涨了近10年。从2008年至2016年间的全国供地面积减少50%,但地价翻了近4倍。
国家统计局数据显示,2011年全国土地成交面积为44327.44万平方米,达到历史峰值,之后一直呈下降趋势。2016年为22025.25万平方米,不到最高峰时期的50%。2017年小幅回升,为25508万平方米。土地成交面积下滑的同时,土地购置费用却在一直在增长。2007年土地购置费为4873.25亿元,2016年上涨到18778.68亿元,整整翻了3.85倍。这也就意味着,地价差不多翻了近4倍。
而对于近10年房价的变化,大家是有目共睹的,尤其是2016年,房价上涨最为迅猛,即使全国开启了全面的楼市调控,并且调控不断在收紧,但是房价仍然一路上扬。截至2018年5月份,全国70个大中城市中,只有4个一线城市的房价同比出现下跌。
地价上涨,且供地面积不断下滑,自然导致新房供小于求。尤其是在一二线城市,近几年的土地出让的数量和面积都在不断萎缩,主城区已经基本处于无地可供的局面,因此才有了在一二线城市一房难求的情况。三四线城市,虽然土地出让数量和面积相对来说较高,之前也出现过高库存的情况,但是随着三年棚改计划的完成,以及第二个三年棚改计划的开启,库存量显著降低,房价也是水涨船高。近几个月,三四线城市的房价一直都是领涨全国。
因此,要想房价迎来实质性的下跌,起码要在保持地价不涨的前提下,加大住宅用地的供应量,改变目前新房供不应求的局面。否则,即使有着再严厉的楼市调控措施,即使实施了限价政策,房价依然也很难下跌。因为开发商建房买房,不是在做慈善,还是为了赢利。即使通过限价措施将表面的房价限制住了,但是开发商依然可以通过一些非正常手段,来变相提高房价。业内人士分析,在高成本开发压力和一、二手房明显价格倒挂下,开发企业在售房时可能会采取另外加价、捆绑销售车位、抬高装修价格、提高首付比例等形式,规避政府限价。最终,这些“隐性”的房价,还是需要普通购房者来买单。
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