签订购房合同一定要留个心眼儿！

打算买新房前，我们都习惯性的上网搜一搜各个区域的房源信息，了解一下区域规划、房价、配套等信息，在圈定了一些楼盘后，接下来就是自驾或跟看房团去实地看一下项目，去售楼去看看区域沙盘，项目沙盘及户型图沙盘，一般听完讲解后就会去参观样板间，了解一下楼层、户型等信息。总之，买房不仅花钱，而且很累，身累、心累，没钱时发愁买不起房，有钱的时候又担心买不到好的房子，各种纠结，各种考察，在历经千辛万苦后终于敲定一套房子，交了定金，签了购房协议，而一些限购的城市还需要等待资格审核，比如有没有购房资格，有没有被限购。虽然好不容易到了签订购房合同的环节，但是每一个需要你签字的地方一定都要留个小心眼儿，因为我们的一些需求，开发商的一些承诺，能不能真正产生法律效力，白纸黑字的购房合同能不能正在约束双方保护购房者就在此一举，所以我们一定要睁大双眼慎之又慎。

签合同前，务必保证该项目“五证”齐全，在签合同时，也要注意很多细节问题。

一、质量问题要重视

认真推敲《商品住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》两书的内容，并将质保书作为合同的附件。其实，不仅是买房子，我们在买任何商品的时候，不能都要求物美价廉，但至少要物有所值，更别说房子，我们花几十上百万买一套房子，一住就是十几或者几十年，房子本来就是为我们遮风挡雨的，如果质量不过关，房子本身就不安全，我们住起来又怎么安心。所以两书里面对于墙体、地面、顶棚、厨房、卫生间的防水等都有一定的约定，开发商对房屋的质量做出相关的保证和约定，在今后入住后房屋真的出现质量问题，合同是最好的维权凭证。

二、建筑面积要约定

一般在买期房的时候，建筑面积应该在合同中明确的约定清楚，填暂测面积时除总建筑面积外，还要填上套内面积和公用分摊面积，这样在合同中约好了建筑面积的具体数值，收房的时候才不会因为数值不清楚发生纠纷。其中公摊面积与我们居住体验也密切相关，比如电梯、公共走廊、垃圾站、物业办公用房等等都会挤占我们的建筑面积，建筑楼层越高，公摊面积越大，建筑面积、套内面积、公摊面积，都应该在合同中写清楚。另外关于误差，也应该做出明确规定，如果不做出规定，就按照3%的误差红线来决定是否退房或是否补偿房款。关于这个3%，我们在之前的文章《建筑面积、套内面积、公摊面积，你买的是哪个面积？》中有详细说到。

三、费用清单要列明

将房款及后期需缴纳的费用列成清单，避免乱收费。其实很多人在买房时都有这样一个经历，签订购房合同后再去交首付的时候，开发商告诉你说，我们的房子涨价了，现在要按照涨价以后的价格执行，要么就选择退房。这就要求我们在签订购房合同的时候对于价格条款的约定要准确到数额，明确房屋的计价方式和总价，这样涨了价以后，我们仍然按照合同上的价格执行。交房时，开发商可能会列出相当多的费用清单，其中一部分是合理了，但是很大一部分是不合理的。比如说除了契税、公共维修基金、印花税、物业费这些，其他的费用都属于不合理的收费，所以一定要把清单列清楚，避免乱收费。

四、物业管理要明确

签合同的同时签订物业管理协议，明确物业管理事项及物业费收取标准。这个主要是提醒大家，合同中要明确前期的物业管理公司，双方要约定物业管理范围及收费标准。

五、违约责任要注意

例如签约后购房者要退房，不按期付款，开发商卖房以后要求换房，不按期交房，达不到交房条件强行交房，一房二卖，房屋抵押等情况。相对来说购房者违约的情况比较少，一般就是拖欠房款，但开发商违约的情况各式各样的，从延期交房到质量问题，变更规划到办证遇阻等，违约可能性比较大。所以我们在约定违约金时需要特别注意：

①在合同里应该约定一个相对较高的违约金，这样在形势对等的前提下，对购房者比较有利，除非购房者对自己付款的预期没有实在的把握。可以将延期付款和延期交房的违约金定在房价款的5%以上，一般开发商会约定在3%。

②解除合同返还房款时同时要求返还同期银行的利息改为银行贷款利息，存款和贷款的利息差别很大。

③在履约延迟的情况下，务必按照日积累计算违约金，而不是约定一次性违约金，要给开发商持续增加的压力才对。如果只是约定一般违约的，应该向对方承担损失责任赔偿，这样的条款聊胜于无，这样的条款要约定的越详细越好，才能让违约条款落到实处。

六、补充协议要详细

原合同中未涉及或表述不清楚的条款，要在协议中进行补充或详细阐述。

①开发商的广告

很多购房者都是受开发商宣传广告的吸引才买房的，如果让购房者真正决定买房的是因为广告或宣传中的绿地、水景、会所，或者即将实施的市政规划，如马上要通地铁或是有高新科技搬来等规划，最好还是将广告内容写入补充条款，让它真正成为开放商应该兑现的承诺，并且约定到时不能兑现可以解除合同，要求承担一定的违约责任，明确违约金计算方式。

②房屋所有权的办理时间

在合同里通常没有把办理时间作为一个具体时间告诉大家什么时候能够办下来，所以在协议里一定要有约定。

③按揭办不下来双方责任要约定

现在买房通常需要贷款，确实有的情况贷款办不下来，有购房者的原因，有开发商的原因，甚至有的是因为银行的原因，也有一些综合的原因，要明确如果办不下来，双方应该承担什么样的责任。

④明确装修标准

现在大家都倾向买带装修房，所以必须对装修标准进行一个明确说明，常见的比较非常笼统的说法是使用进口材料、高级材料，这些表述不明确，比较含糊的，一定要明确到使用什么品牌、什么规格、甚至什么颜色，都要有一个具体的说明。

⑤退房责任

购房者在入住后，经常会拿出一些资金装修房子或买家电，但是一旦退房是因为开放商的原因，就一定要写清楚开发商是什么样的责任，写明在确定的日子里，把房子退还，包括银行的利息和罚金等。

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