赤峰

调控凶猛,为何楼市高房价还是久攻不下?

2018年07月12日来源:汇通网本地楼市责任编辑:hx

提到中国的房价,不得不说说中国楼市那些事。

很多人都想不明白,上世纪一度萧条的房地产怎么就一转眼成为困扰普通老百姓的最大问题。在北京工作的刘先生说,2002年,他在南二环附近贷款买房子还是一件非常有争议的事情,很多人都对贷款买房谈之色变,认为风险非常大。所以那时是很典型的买方市场。蒲黄榆一套70平米左右的二手三居室在中介的挂牌价也就是15万左右,而他买的新建商品房也就4,000来块钱一平米。这在当时已经非常高了。现在才过了16年,他的房子已经翻了 10倍不止,10倍啊,工资才涨了多少?他都没想明白,怎么一眨眼就成了千万富翁了,如同做梦一般。

对于中国房地产究竟有没有泡沫,就不得不想起曾经的日本与美国。

进入上世纪80年代,日本企业的出口大增,尤其是汽车、家电行业成了日本出口创汇的龙头企业,并因此带动了钢铁、机械制造业的发展。为了遏制日本的贸易顺差,1985年在美国的主导下制定的《广场协议》,迫使日元兑美元汇率在一年间从240:1飙升至120:1。为减少出口损失,日本资本开始纷纷转入国内市场。而日本政府为了支持企业维持高出口额,大幅降低利息,扩大对企业的贷款,结果造成国内市场流动性大量过剩。1986年,日本进入了房地产业的鼎盛时期。

此时的日本,企业挣得的外汇源源不断地涌入日本的银行,放贷成了日本各大银行的当务之急,最多时,一个普通员工每个月的放贷指标高达2亿日元。这样高的房贷指标,必然催生出便捷的抵押条件,最离奇的是,艺人的名字、海底地块、警察岗都可以成为担保。

大量资金流入市场,最有代表性的是银座的地价,在1987年一年中涨了40%。同一年,东京的房价也涨了53%。那些埋头上班的公司职员们生怕房价不断涨上去,忙着向银行贷款买房子。而房地产开发商更是组织一帮无业人员扮成购房者深夜排队,由此煽起了浩浩荡荡的全民购房之势。日本的股票和房价连年上涨,到1989年,国土面积仅相当于美国加利福尼亚州的日本的地价市值总额达到了全美国地价总额的4倍。在最高峰时期,有房地产专业机构测算的结果显示,仅仅日本东京圈内的地价总额已经相当于全美国地价的总额。

4年后,日本经济泡沫破裂。银座地价暴跌六成,很多贷款买房的白领们一夜之间变成了“房奴”,很多知名企业陷入困境。对于日本泡沫经济为何会崩溃,说法众多。但有一个直接的因素不可否认,那就是日本银行(日本央行)的政策干预。日本银行前总裁三重野康上任后认为当时的日本经济是“烈火上的干柴”,而他为日本经济浇了一盆冷水--在短短的4个月时间里,把央行向商业银行放贷的利率三次提升,一直提高到 4.25%,一年后再次提高至6%。这样做的后果是,商业银行选择了一个极端的做法--回收贷款,日本经济就像一只膨胀的气球突然被扎了一针,蔫了,日本经济走向了全球瞩目的低谷。

与日本一样,美国得益于较低的利率水平,房价在2000-2004年间上涨了65%。2006年,随着美联储在一年半的时间内17次加息,美国房地产市场逐步降温,部分地区房地产泡沫开始破裂。至2007年4月美国现房销售降低到2003年以来的点,市场上没有卖出的现房达到420万栋,创下了15年来的最高值。而美国的购房习惯基本以贷款为主,由于贷款机构在地产热潮中放低了贷款门槛,很多不符合贷款条件的人也加入了购房的大军。随着美国住房市场的降温尤其是短期利率的提高,次贷还款利率也大幅上升,购房者的还贷负担大为加重。同时,住房市场的持续降温也使购房者出售住房或者通过抵押住房再融资变得困难。这种局面直接导致大批次贷的借款人不能按期偿还贷款,银行收回房屋,却卖不到高价,大面积亏损,引发了次贷危机。事实上,美国“次贷危机”从2006年春季开始逐步显现,2007年8月开始席卷美国、欧盟和日本等世界主要金融市场,它致使全球主要金融市场出现流动性不足危机。时至今日,全球经济才逐渐走出这场影响巨大的浩劫。

从中国房地产一路走高以来,仿佛走进了一个怪圈--“边涨边调,越调越涨”。

首先,我们要明确一件事,那就是管理层调控的目的,并不是为了房价下跌,而不是为了抑制过快上涨的房价,同时严厉打击投机购房的行为。目前中国的楼市总值已超500万亿,在中国经济增速明显放缓的情形下,崩盘式甚至缓慢式的楼市价格下跌,都不是经济和民生可以承受的。所以从调控的力度来看,通过锁定流动性来锁定价格是调控的重点。就是俗话说的“有价无市”的状态,这是支撑很多人仍在不理智买房的重要理由。但如果仔细推敲这个理由非常脆弱,如果是投资性买房的话,那更是背离初衷。因为按国家解决楼市价格虚高的终极方案就是时间,即让国民收入的增长来匹配上楼市的高价。所以,这必然注定未来楼市的价格即使要涨也不可能赶上国民收入的增长,显然这样的投资标的是不值得持有的,现在买楼或在未来相当一段时间内买楼总体就是这样的一个状况。所以除了正常的”刚需“和“改善软需”的购房,还有就是一些越来越人口集中的一线及部分二线城市之外,当前购房显然仍是一种不理智的行为。除此之外,现在很多城市的新房价格跟二手房价格都出现严重的倒挂现象,在买到就是赚到的预期下,自然会有一大批人选择买房。

为此,国家近年来也是想了各种办法来减缓房价疯涨的趋势!

根据研究机构统计,截至今年5月底,全国各地出台的房地产调控政策达159次!刚刚过去的6月份,全国就有超过40个城市发布多达50次的调控政策,创下单月调控次数最多的纪录。而调控城市也从2017年集中在一二线城市,逐渐向三四线城市转移。比如近日,很多三四线城市进入商品住宅“限售”,而这些城市都存在这几个共同特点。即房价出现了明显波动,并且投资投机需求明显强于本地自住需求,房地产调控大有“哪里炒房限哪里”之势。

总结下来,调控不断,房价为什么还是这么高?

因为房价承载了城市发展、稀缺资源和大众的预期。无论是出于通货膨胀的角度还是城市发展的角度,房价仍然还会存在涨幅的可能。买房产其实是一种对赌,赌的是未来城市房价配得上对应的发展,以及未来人们对房产价值的认同。如果预期兑现,你能享受价值重估对应的价格涨幅,而如果不兑现,你至少在大城市能安有所居,有个稳定属于自己的家。有这样的功效的房产,又怎么会廉价呢?

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