房屋订购协议能代替房屋买卖合同吗？

买卖房屋是件大事，房屋买卖双方在签订房屋买卖合同时，有时会考虑在签订房屋买卖合同前，先签订一个房屋订购协议。那么如果协议一方违反房屋订购协议，另一方能依据该协议要求对方承担协议约定的义务并办理房屋过户登记吗？

今天就从房屋买卖合同的主要约定内容、房屋认购协议性质认定等方面来说一说房屋订购协议能代替房屋买卖合同吗？

房屋买卖合同的一般约定内容。

一般商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。按照《商品房销售管理办法》第十六条规定，应当具有以下内容，当事人的基本情况；商品房基本状况；房屋的销售方式、价款、交付使用等情形；房屋的装饰、设备；配套基础设施和公共设施情况；办理产权登记有关事宜。也就是说房屋买卖合同需要对合同的标的房屋、价款、数量等主要内容做约定。

购房协议书的性质如何认定？

一般房屋买卖双方订立购房“意向书”的性质应当为预约，即约定双方将来订立房屋买卖合同的契约。协议的一方只能依据购房意向书等预约合同请求对方签订本约合同即房屋买卖合同，而不能直接依据预约来请求对方履行买卖房屋的义务。

购房协议书在什么情况下可以代替房屋买卖合同？

如果房屋买卖双方仅仅签订购房意向书，但该协议内容已经具备买卖合同的主要内容，该协议能否代替房屋买卖合同？

《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第五条规定：商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。如果房屋买卖双方当事人经过初步协商签订“购房意向书”“预购书”“价格协定书”等协议，就预购房屋的基本情况、购房款、支付方式等事项达成一致的，该协议已经具备合同的主要内容，除当事人另有约定以外，可以认定该协议性质为房屋买卖合同，双方均应当依照合同履行义务。

房屋买卖双方在签订“购房意向书”“预购书”“价格协定书”等协议时，如果签订的预约合同中包含标的、数量、价格等合同主要内容的，该“购房意向书”即代替了房屋买卖合同，双方之间存在合法有效的房屋买卖关系。

因此，房屋买卖合同双方如果想让房屋订购协议代替房屋买卖合同，可以在房屋订购协议内容上具体约定房屋的标的、价款、数额等主要内容。同样，如果房屋买卖的双方只是想签订房屋订购协议书，建议在协议上明确约定该协议性质为预约，并约定双方应当依照该协议另行签订房屋买卖合同。

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