分享:负债容易形成房价泡沫

在中国房地产领域，有一个著名的故事，说的是两位老太太。一位是中国老太太，另一位是美国老太太。这个故事很简单，几乎连情节都没有。内容是说，中国老太太在临终前说:我终于攒够了买房子的钱。美国老太太在临终前说:我终于还清了买房子的贷款。言下之意，两个老太太一辈子做同样的事情，但美国老太太一辈子都有房住。很多人把这个故事当成贷款买房最好的宣传，参与这个宣传的，有消费者，也有开发商、专家、银行等吹鼓手。

这个故事最容易令人迷惑的地方在于，它把结果和过程割裂开，却又拿两个不同的东西在作比较。而且，它还是在一种假想的、最优化的经济模型中做比较。但是，这个故事也许可以看成是中国房地产泡沫的起点:买房的欲望。原先没考虑买房的，通过这个故事，开始考虑了;原先有房的，参照美国老太太的标准，开始考虑大房子了;原先两代、三代人合住的，现在开始考虑分家了;……这是房地产的泡沫的萌芽。

然而，不管欲望怎么被放大，满足欲望都需要具体的东西，于是，开发商上场了。开发商一般都有一点钱，但不够真的盖房子，有的连买一块地都不够。于是，政策允许开发商购买土地使用权时，只需先支付一部分，不用付全款。在不同的历史时期，这“一部分”的比例不太一样。然后，开发商就没钱了。于是，银行上场了。

就在这样一个过程中，账面财富总额从开发商最初的自有资金，经过银行的参与，已经放大了几十倍。从开发商的负债经营，到购房者的负债消费，还有积极参与的银行，要想皆大欢喜，唯一的方案就是涨价。这样的一个过程，几次循环后，房价就高得离谱了。由此我们看到，房价不停上涨的重要原因之一，就是普遍化的负债开发和普遍化的负债消费。但是，除了炒房者，普通购房者似乎忘了，房价高涨，睡在被窝里算算自己的钱不少，但是，能把房子卖了吗?

因此，政府三番五次整顿房地产市场，其手段和措施，就是要减少房地产市场各个环节的负债规模。减少负债开发和负债购房，对于控制房价的快速上涨是很有好处的。然而，我们必须看到，负债开发和负债购房的推动者，就是银行。银行从国外学来了所谓先进的制度，不顾中国国情，照猫画虎，成为房价飞涨的内在动力。银行的推波助澜，破坏了正常的供需关系，为了经营业绩，一次次吹大了房地产的泡沫，最终也成为泡沫的受害者。所以，在房地产市场的调整过程中，银行贷款制度无疑是重点之一。

对于房价的未来走势，我认为不会急速下跌。如果房价下跌过大，对于已经购卖房产的人来说，个人资产大大缩水，甚至变成负资产，社会后果会很严重。对于银行来说，作为贷款抵押物的房子大幅贬值，银行资产也将受到严重影响。因此，未来的房价，最可能出现的局面是，维持平稳或小幅上涨。这种状况应该会维持一段时间，但这并不能排除个别房地产项目的大幅降价，因为，某些开发商面对暴利的消失，很可能急于脱身。

开发商将未付全款的土地，抵押给银行，从银行贷出一笔钱。房地产泡沫自此开始形成，但还是一个小泡泡，可以算作第二级泡沫。在这个阶段，有风险的是开发商和银行。这两个家伙便开始考虑如何转嫁风险。开发商拿了银行的钱，搞了一些基础工程，又没钱了。如果他此时退出或倒闭，开发商和银行的损失都很大。避免损失的唯一办法，就是找到钱，继续花下去。于是，买房者登场了。政策允许开发商预售，银行自然也积极配合。以前，政府对预售的时间点不怎么管，有的开放商画出图纸就开始预售了。现在，政府规定的预售时间点比较晚一点，对限制开发商空手套白狼有点用。开发商收到预售款，等于用别人的钱来盖房子。现在，泡沫被放大了，在这个第三级泡沫中，承担风险的行列里，又多了一个角色:买房者。如果开发商的项目失败，大家都遭殃。即便不失败，有一个问题，也会严重影响开发商收到预售款的数量:如果预售和现售的价格一样，或相差不多，谁会愿意把大笔钱无偿地“借”给开发商一年、二年?于是，负债经营的开发商不得不将泡沫做的更大:房价必须涨!只有涨，才能让更多的人参与预售;涨得越多，预购房的消费者才会觉得，自己“借”给开发商的钱越能保值或升值;只有快涨，才能让开发商能够更多地用别人的钱来盖房子，实现空手套白狼的下一步。这一阶段的泡沫风险，有一部分转嫁到了买房者的头上。预售收到的钱，还是不够把房子盖完，于是，其他银行又参与进来。这次参与进来的银行开始拿购房者的未来作抵押，给开发商解决资金缺口。购房者最初被两个老太太的故事刺激产生购房欲望后，不见得个个都有购房的实力。有了欲望，有了对象，如何实现?如何搞到手?除了首付之外，银行愿意给你贷款，条件只是你的未来。而这笔钱给了开发商，房地产泡沫第四级放大。曾经，有的开发商打出零首付的广告，无非是把泡沫风险更快地转嫁到购房者和银行头上，自己获得暴利后潇洒退场。现在政策对于首付的比例有了规定，提高了标准，等于开发商转嫁风险的难度大了点。很多购房者还贷的能力也有限，为了鼓励贷款购房，打消购房者还贷的顾虑，最好的办法还是涨价。面对未来的涨价，贷款购房者意识到，即便未来还不出贷款，在未来的高价位下，只要将房子脱手，也不会亏。于是，涨价成为大胆贷款的助推器。越是涨价，购房者越是愿意贷款。开放商给购房者提供了一个假象:在不断涨价的过程中，越早贷款，个人风险越小，或者获利越大。于是，购房者的贷款都成为开发商的收入，风险彻底转嫁到购房者和银行头上，开发商彻底解套，完成了空手套白狼的计划。

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