既然你们都说中国楼市要凉，那我来告诉还要多少年！

其实不论是什么事物的发展都是有一个周期，有些周期长，有些周期短。就比如说在今年的各种严控打压之下，就有朋友说中国房价持续上涨20年终于要到期了，要凉了。不可否认的是，中国房价确实即将走入下跌通道，但是并没有那么快!

美国的房价发展周期

在讨论中国的房地产周期之前呢，我们先给大家分享一下当前世界最强大经济体美国的房地产周期是什么样的?而且美国的房地产发展周期长达65年，也是一个比较长的时间了，最早可以追溯到1950年。

1969年，当时的美国与越南以及阿拉伯国家正在战争时期，也导致了全球爆发了第一次的石油危机，那个时候的美国住房抵押贷款利率一度从7%上浮到了11%，这样的一种超高上浮也导致了美国房价的第一次暴跌。

1972年，在经历过暴跌之后，美国房价开始拯救回升，并且一直保持上涨趋势到了1981年，直到第一次全球经济危机的爆发，美国失业率大幅的升高，住房抵押贷款一度上浮到了18%，房价随之跟着暴跌。

同年，美国总统里根正式上台，在1981年的2月推出了著名的“经济复兴计划”，通过大幅的消减个人所得税增加个人收入，并且发布了大量的房地产优惠政策，从而让房价开始快速的回升。

1986年，随着房价回升快速，美国政府开始取消各种优惠措施，尤其是盛行了多年的各种房地产避税方式，力图让房价趋于稳定。

可惜的是，国际石油市场突然爆发油价大战，导致油价开始暴跌，紧接着1987年纽约股市爆发引起了全球股灾，这场股灾就是知名的“黑色星期二”。在这样的连续打击下，美国房地产泡沫再次破灭，房价又开始暴跌。

自1900年下半年开始，美国结束了之前的快速增长状态，进入了一个全新的衰退期。为了能够降低通货膨胀的影响，美联储一度降低利率达到了3%。一直到1994年美国经济才开始重新的复苏，为此美联储又将利率调回了6%，可惜这么快的调回也让亚洲在1997年爆发了一金融危机。

而美国最近一次的房价暴跌是在什么时候呢，那是在2008年也就是第二次全球金融危机的时候。在美国这几次的暴跌循环中，我们可以看到每一次房价暴跌必然是有着重大事件的影响。而中国的房价周期也是同样如此。

中国房价上涨的推动周期

中国房价上涨的重要事件进程是什么呢?那就是还在进行中城镇化进程，之前三四线城市全力推动的棚改运动就是城镇化进程一种方式。根据我国国务院计划的《国家人口发展规划(2016-2030年)》，我国将在2030年将常驻人口的城镇化率推升到70%。这个数字就涉及到一个数字曲线了，这个曲线叫做"纳瑟姆曲线"。

不过，我们不需要完全看懂这个曲线，只要知道这个曲线节点的意义就行了。首先当一个国家城镇化率在30%以下的时候，经济发展会非常的缓慢。而越过这个点之后就会进入工业社会，经济发展迎来，国家经济发展将会开始减缓，进入后工业社会，房价开始走入一个平稳下跌的通道。这是每一个国家城镇化过程中都会遵守的一个规律。

这里有一份数据显示，我国城镇化初期是在1949到1995年，中期是1996到2032年，2033年之后就是后期。这样的一种发展趋势与我们上面的提到的曲线是高度符合。所以按照这样的趋势来看，从之前国务院的人口发展规划来看，中国房价进入固定甚至开始下滑还有14年。并且根据目前的农村人口迁移趋势，这个时间可能更短，在2030年将会达到目标。

最后，虽然从理论数据来看，这个时间最短可能只要12年。但是按照目前人口增数来看，全面二胎的开放，中国人口可能将会超过14亿，那么这样的一种人口状态下，楼市的需求依旧是很大的。