日本楼市的大崩盘竟是“阴谋论”，中国不见顶的房价还能撑多久？

来源：海外眼

不知从何时开始，中国经济学家独爱研究1990年的日本。尤其是1990年前后日本的楼市，更是成为了大家熟悉的经济泡沫标本。

整整十年，日本用全社会的劳动力在偿还当年的一纸协议。繁华落尽后的凄凉，让世人嗟叹。

有人说，中国刚刚过去几年和当初的日本如出一辙，但日本楼市崩了，中国却依然坚韧，那这又是为什么呢？日本楼市的大崩盘对于我们又有何意义？

事情要从泡沫崩溃前的1990年说起。

上世纪80年代中后期，日本经济实力在全球都是首屈一指的。强劲的出口，让日本经济遥遥领先于其他国家，并且对美国有着巨大的贸易顺差。听起来是不是很熟悉，没错，现在代替日本地位的就是中国，中国8月对美国贸易顺差攀升至310亿美元，较去年同期增长18.7%，创单月最高纪录，同时也打破今年6月创下的289亿美元顺差纪录。

这一现象让美国人坐不住了，于是美国人绞尽脑汁，竭尽全力地策划了一个巨大的阴谋。

1985年美国政府以解决美日贸易逆差为名与日本政府协商日元升值，由于国防安全上日本高度依赖美国保护不敢公然违背，9月份日本政府公布了“广岛协议”，这也是后来被认为是日本代价最昂贵的协议的由来。

日元升值，最直接的就是可以用日元去兑换国外更多的商品和劳动力。于是大量日企开始转移到东南亚办厂。

汇率走高，银行低利率，国外热钱涌入，日本又推出税制改革，一下子日本仿佛进入了最好的时代。

换句话讲，就是突然手里多了好多美元，去银行借钱利息也低了，交的税也少了，国外又有人要给你投资，手上多了那么多钱怎么办？拼命花！

钱来得太容易了，生活就变得奢靡，当时日本流行吃金，什么金箔乌冬面，金箔寿司卷充斥着各种高档餐厅（跟现在的中国茅台涨上天一样样儿的）全世界到处是抢购海外奢侈品与不动产的日本人的身影。

而这时日本国内正是歌舞升平，灯红酒绿的美好生活时代。在东京的街头，相邻仅500米的舞厅和拉等出租。

高尔夫迅速平民化，布加迪威龙在街上成群结队。毕业生没毕业就有企业来招聘，甚至打出了预付半年工资的条件......时至今日，仍然有很多中老年人，想起“泡沫时代”，仍是觉得很美好。

而在如今欧洲的奢侈品市场上，买买买的人群已经变成了中国人。

1989年12月29日经指数涨到历史最高点的38885.47。所有人都认为这份繁荣会持续下去，所有人都认为日本已经超越美国成为全世界最富裕的国家。

一些日本和世界的经济学家纷纷说，传统经济理论对日本不适用，日本正在创造“新的经济规律”。那时候日本商人极为阔绰，到哪儿都像阔佬逛菜市场一样。

于是，日本人买了美国金融帝国的象征——洛克菲勒大厦，买了美国电影的象征——哥伦比亚电影公司，买了加拿大的森林，澳洲铁矿，香港最贵的房子，日本女人买了70%法国生产的LV手袋，日本男人成群结队飞去泰国打高尔夫……

那时的日本消费如此，房地产更是不可一世，一个东京市的地价就可以买一个半美国。

一间900万的公寓，在泡沫时代可以卖出16.5亿日元的高价。签订完广岛协议的1986年，东京平均房价直接暴涨120%，在1991年楼市顶峰，平均能到272万日元每平米，而东京市区更是高达1450万每平米，按现在的汇率算，相当于北京城六环或上海外环内均价83万一平！

到后来，大家都买不起房了，达到了无力承受的地步。于是民众开始抗议了，希望政府提高利率，出台房产税压制房价。

正好政府也认为经济过热房价过高，加上卖土地的钱不是自己的，但是房产税收的钱妥妥的是自己的，于是顺应民意开征房产税，另外提高利率。

加息和房产税是压制房价最有效的大杀器，每一个效果都很好，双剑一合璧，日本房价直接崩了。

那么你会问了，这都是日本人自己作得，和美国有什么关系。

前面我们提到，日本在飞速发展时期经济政策以扩大出口为中心，长期对美保持贸易顺差，这让美国很无奈。

老子这几年打了朝鲜打越南，还要操着和苏联硬刚（冷战）的心，结果让你小子捡了洋落。越想越生气，不行不行，美元必须要贬值来扭转逆差的局面，对日元则进行升值的诱导。日本当然不傻，但是日本是美国的儿子，拥有绝地权利的家长的话能不听么？

同时美爹要求日本在国内实行宽松的货币政策（俗称大量印钱），操作方式用现在的话讲就是降低央行准备金利率，降息降准，大白话就是问银行借钱利率很低！

这事儿开头一想还挺美的，为啥呢？因为日元升值，国内还在多发钱，日本人不就有了越来越多的挺值钱的钱么？就可以随意到外国买买买啊，所以就有了日本人出现在全世界，无所不买的事情。

随着日元升值，日本出口业开始受到冲击（这个逻辑，随便找本经济学的书翻翻就能明白），制造业开始萧条。这个时候即使想上调利率也无法实现了，原因是制造业是日本国民经济的命脉，上调利率加大制造业的融资成本只会让他们雪上加霜，所以只能继续降息。

出口不赚钱，房价又被调控，日本的经济不崩盘才奇怪了。

首先是股市的暴跌，当初从实业转型做“理财”的激进企业纷纷破产倒闭，一些投放“非法信托”的金融机构开始暴露问题与犯罪证据，或破产或被清查。类似于中国的钱宝这种货色，杠杆奇高，但是只要一直在涨，这种公司就能运转，一旦止涨下跌，这个局就做不下去了。

然后就是企业倒闭，公司裁员，非正式雇佣扩大。

房地产市场并非迅疾暴跌，而是以在峰值上横盘的姿态度过了88、89、90年。直到日本央行进一步上调利率，加上大藏省（日本当时的财政机关）制定了不动产融资总额，银行的活跃度降低，开始收缩贷款，严控资金流入不动产市场，房地产终于在91年后开始急剧下跌。

此情此景是不是相当熟悉啊，目前中国的房贷利率基本上浮了20%，中央三令五申严控消费贷流入房市。银行针对房贷的发放效率越来越慢，因为额度有限。

日本人用20年来缓和泡沫的破碎后的经济状况，当时的日本制造业的核心技术储备比现在的中国要强得多，所以如果中国遭受了泡沫破裂，那失去的恐怕不止是20年。