楼市下行期 为什么我们说“自住要早买，投资需谨慎”？

最近的天气，秋高气爽。而最近的楼市，则是寒意逼人。

无论是西安之前的热门项目无人报名摇号，还是杭州二手房骤降，全国土地大面积出现流拍，无不征兆着，这一波的行情几乎走向了末端。

跟昨天一样，前几天也是有学员问：

为什么我们在文章中讲，自住要早买，投资需谨慎？

楼市下行期，为什么我们说“自住要早买，投资需谨慎”？

此时此刻，我们就展开来说说这个问题。

风口上的猪

在我们说当下之前，回顾一下过去几年。

自国内出现商品房至今，楼市绝大多数年份均为上行走势。特别是中国经济崛起初期，伴随着大量的城镇化，和飞速发展的经济增长，中国的楼市不仅仅是上行，还经历了数次暴涨节点。

除2008年金融危机影响当年小幅度走跌以外，剩余阶段几乎是让人赚的盆满钵满。

我们回顾最近十年：从2008年以来，中国的房价涨幅一线城市超过最多超过6倍，即便是二三线城市至少也有2倍的涨幅，加上杠杆率的因素，无数人因炒房暴富，实现财富自由，迈入百万、千万资产的行列。

在大势之下，推动者全国大面积的账上，几乎除了温州、鄂尔多斯康巴什这种特例以外，过去十年，闭着眼睛买，买哪儿都会赚。

换句时髦话说：房产市场就是风口上的猪，市场热的时候，猪都能飞起来。

但随着中国经济的放缓，官方对“房住不炒”的定义，大量史无前例的调控政策。加上透支未来几年的高房价。房地产的风口几乎落幕。

炒房暴富的时代已经不在。

换句话说，中国房产市场近几年，已经几乎没有再次暴击翻倍的可能性。

自住早要买

但无论市场如何变化，房子是否从市场层面回归其本身的居住属性。

对于自住客户来说，房子更多的都是居住功能。

从字面意思就很好理解，自住要早买。讲的就是自己有居住需求的群体，这类群体不仅仅是第一次购房的年轻刚需，也包括人到中年的换房改善，以及给父母居住的养老需求。

这些购房最终的目的定义为居住，那就应该早买。

原因有六点：

第一，所谓早买早住。中国市场绝大多数楼盘都是卖楼花卖期房，从选房下定签约贷款，到实际交房在市场热的时候前后时差可以达到3年。除了二手房，房子并不是随买随住，人生就这么短暂，早买一年，早住一年。租住和住进自己的房子，显然是不一样的。特别是对未来有结婚需求的刚需群体，购房后你的境遇很有可能截然不同。

第二，市场变化大，对于刚需自住而言，面对整体上行的房产市场，买过房后，不巧跌了，也是非常小幅度的，放在上涨的长河里来说，只是一个小波澜，在数年后，无非就是利润相对小了一部分。而房子目的是自住，几乎上也不会去卖。相当于只是买的时候这个商品你的没打折，邻居们打折了而已。

第三，刚需涨不起。跌了还有房子，但一旦市场涨了，对于刚需来说，很可能带来的就是购房降级。小幅度涨三房变两房，大幅度涨恐怕不少人就要市区变郊区，甚至直接买不起。而时光不会倒流，涨了之后后悔，就已经来不及了。

第四，先上车后买票。所谓上车就是抓紧先买套房子，他的好处就是，市场好，要置换的目标涨了，自己的车票也涨了，市场行情不好，自己的车票没有暴击，要置换的目标也一样没有出现暴击。

第五，限售。最近几年这一波行情后，超高密集的调控政策出台，大量城市出现限售防炒房，买到手想置换需要满足限售期要求。此时此刻早买的好处就特别明显，无论是针对前期选房失误，或先上车再置换的群体，早一天买就意味着早一天解除限售。

第六，最最关键的是，房产背后的隐形附加值。中国的房产，不仅仅是钢筋水泥，它的背后捆绑着中国特殊的国情——户籍户口。他对应着医疗社会福利，乃至于汽车牌照之类的各种证照办理，更不用说背后的相当一部分比例人购房为了教育，而且优质教育资源，房产对应好的教育资源，越晚越少。

楼市下行期，为什么我们说“自住要早买，投资需谨慎”？

投资需谨慎

前文我讲，中国房产市场近几年，已经几乎没有再次暴击翻倍的可能性。所以，我们讲“投资需谨慎”。

肯定有人有疑问，自住要早买，投资凭什么要谨慎呢？中国的大势不是依然走高么？上一段中刚需的东西也好像对的上我的投资啊？如果我是自住加投资呢？

不少人特别喜欢问这类的问题，问其，是自住还是投资？给出投资加自住的答案。

而实际上，这自住和投资其实并不能兼得，换句话说，自住可以对应保值，不能对应投资。难道如果我告诉你投资收益不行，你就不买不住了么？如果你说不，那意味着你的房子就是纯投资目的，而不是真正自住。

这是最先需要说明白搞清楚的一点。

然后我们来说纯投资，投资为什么要谨慎？

大概也是有这么几条:

第一：房产大势虽然为上涨，我们也看好中国楼市未来会良性发展，但几乎很难再遇到历史中出现的翻番暴击，投资楼市下行期更多的是赌长线上涨，赌楼市要比其他投资渠道更容易保值获利。

第二：房住不炒被写进政府工作报告，全国一二三线城市集体加入限购限售，短期炒房已经没有空间，房子一旦网签将进入几年冰冻期，未知性大，没有人能保证调控是继续加码还是全部取消。

第三：利率高涨，房子必须明显涨幅，纯投资的房产没有附加值，户籍、对投资者来说意义不大。以国内大多数城市的租售比，和国内的通货膨胀率来说，纯投资的角度来看房产，不涨就是赔。

第四：部分城市、区域、项目处于高点，没有投资经验大概率会高位站岗，特别是部分热炒的远郊区域，未来没有接盘侠是非常大的问题。

第五：没有贷票，全款进场投资风险更大，更加需要慎之又慎。

总之，在现阶段投资一定是需要深思熟虑，精挑细选后的抉择，而不能像刚需一样，先上车再说，毕竟，刚需的目的是为了有房子住，而投资的目的在于更好的收益率。