我们买房的钱去哪里了？是什么决定了房价？

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在讨论未来房价之前，我们来看看房地产的行业逻辑：

我们买房的钱去哪里了？

我们买房花的钱这一路都是怎么流通的：

①购房者拿钱从开发商手上买房子

②开发商拿到钱从政府手上买地开发楼盘

③政府出让土地给开发商，把拿到的财政收入去管理、建设、发展城市，包括发展科学、教育、文化、医疗等社会事业，修建高铁、地铁等基础设施，以及招商引资培育良好的就业、创业环境等

同时，反作用

政府把城市发展得越好，科教文卫基础设施越发达，就业创业环境越好，进来城市的人口越多。

人口越多，从而导致更多的人在城里租房、买房。

概括起来，买房其实就是购房者经由开发商、政府把钱凑起来，用来发展城市。房款就是份子钱，就是城市的原始股份。买哪个城市的房子，就相当于买哪个城市的股份。

影响房价的因素：

影响房价的第一个因素是城市的发展水平。

简单来讲，一是教育、医疗、交通等配套设施完善，且水平相比较其他城市有优势；二是就业、创业环境好，能吸引更多的人口。满足这两个条件的城市，就是能增值的城市。房价能涨得更多的城市。

第二个因素：通货膨胀

同样的一万块钱，十年前的一万块和现在的一万块，现在的一万块和十年后的一万块，其购买力是完全不同的。这个差距远比想象的要大。

第三个因素：土地是有限的，不可再生的

国土虽广，但是人均面积很少，而且人口分布不均。好的城市资源越丰富，集中的人口就越多，人均可利用的土地就越少。

所以房子总是买得越迟，距离市中心越远。就像杭州现在新增的住宅、酒店式公寓楼盘，到地铁站的距离也都越来越远。

第四个因素：利好的预期（多空博弈）

不管出于什么原因，不管原因是否客观存在，总有人看多，也总有人看空。

一手房的定价权在开发商，二手房的定价权在房东。

开发商或者房东看多，觉得后市行情好，那么就有可能把房价定高，或者说推迟销售和转手。开发商或者房东看空，觉得后市不乐观，那么就会把价格调低或者加快速度销售和转手。

这个因素看起来很微妙，实际上是很重要的因素。因为开发商和房东掌握着定价权。这是没法避开的一个环节。

通货膨胀是共性因素，全国各个城市都存在。所以仅从这个角度出发，房价是涨的。因为钱在贬值。

第三个因素和第四个因素，是基于第一个因素而存在的。只有发展得好的城市，才会加剧土地有限的矛盾，才会形成更强烈的看多预期。发展不好的城市，人口都往外流，就不会出现太紧张的土地供应矛盾，也不会出现强烈的看多预期。

是什么决定房价？

资源越多，越，这个房价必然越高。

比如北上广深为何房价高，是因为这些城市集聚了中国最好的学校，医院，文化、艺术、公共配套，政治权力，高端产业和最高经济能级。

一个生动的案例是，孟母三迁，表面是换房的故事，实质是寻找更好的资源。

简单来讲，是什么决定房价？

长期看人口

未来这个地方是流入的还是流出的，人口流入的地方，未来房价长期来说怎么走？涨，人口流出的呢?肯定涨不动。

中期看土地

如果这个地方是流入的，政府还不供地，这个地方的房价会怎么走？涨。

短期看金融

如果一个地方的人口是流入的，政府还不怎么供地，最近货币又开始刺激了，这个地方房价会怎么走？还是涨。

所以，如果你打算在2018年买房，不论是投资还是自住，都要牢记这3个点。

货币，土地，人口。

同时具备3个点的城市，才能保证在长周期中，涨的最快，价格最牢固。

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