二手房买卖常见问题解析

买二手房的时候不管是菜鸟还是老鸟，都会小心翼翼，因为二手房交易的确相对来说比较复杂一点，今天就给大家说说二手房交易中最常见的几个问题，咱们一起见招拆招!

1、买二手房怎么看质量好坏?要注意哪些问题?

通过跟物业或老业主的沟通等方式来全方位了解小区以及房源的情况。在购买二手房时应该注意房屋漏水问题、房屋裂缝、门窗质量、周边的配套设施，注意房屋是否刚刚装修的，如果是刚刚装修，可能会掩盖房屋本身的一些问题，如：墙上的裂缝以及天花板渗水、电路问题等。

2、二手房交易签合同时，需要把房龄写在合同中吗?
不需要，不动产权证上有体现。

3、购买已满两年的二手房应交哪些税种?税率分别是多少?

购买已满两年的二手房应该交：契税和个税。税率：契税：首套：面积小于90平米是成交价的1%;面积大于90㎡是成交价的1.5% ‚二套：面积小于90㎡是成交价的1%;面积大于90㎡是成交价2%ƒ三套及以上：面积小于144㎡是成交价的3%;面积大于144㎡是成交价的4%个税是成交价的1%。

4、看上了一套二手房，房主要全款卖房，但是我只能贷款买，没有那么多钱，通过中介有什么办法解决吗?

可以找垫资公司垫资，流程是：签完三方合同以后，业主先把房屋公证到业主、客户双方认定的垫资公司名下，客户正常审批贷款，贷款审批通过后，垫资公司会把全款放款至业主卡上，资金监管首付款，出了新房本，房管局将首付款放款至垫资公司，新房本抵押到银行后，抵押流程结束，由银行将尾款放款至垫资公司，这样业主就会在前期先收到全款，但是会涉及到垫资费，由业主、客户协商垫资费由谁出。

5、看上了一套二手房，但是房主还有贷款在还，这样的二手房能买吗?要注意什么问题？
可以买，注意事项：
（1）.查档，看房屋贷款性质，房屋有没有其他问题;
（2）.过户前房主自行还清贷款;
（3）.过户前尽量不要跟业主自行交接房款，定金可放在中介，首付款可通过房管局进行资金监管，最终业主同样能拿到钱，客户也能顺利安全过户。
6、现在买二手房能申请公积金贷款和商业贷款组合贷款吗?
可以，但是申请周期比较长，大概需要半年的时间，一般房主不同意，且审批要求非常高。
7、房屋法律纠纷问题
二手房还存在的问题就是有可能出现一些房屋法律纠纷。所以自己再买房的时候一定要去房管部分查证清楚，看看房屋产权问题，是否又被抵押，被法院查封等问题，千万不能觉得卖家憨厚老实，自己嫌麻烦就省略这一步骤！
8、包办解决限购该不该信？
现在有很多人想买房，但是因为限购原因根本没有买房资格，这个时候就会有些中介或者卖家给你说包过户这类的承诺，那要不要信呢？我觉得这得分情况，通常来说要是自己是差了社保这些，补交也不认，那估计交了钱也只是白交。如果是购房资格的问题，那中介也许还真的有办法说不定，比如假结婚之类。但是，必须提醒各位买家，这样做都会有一定的风险，谁都不敢说能百分百成功，所以，尽量不要想着钻法律的空子！
9、签完合同后遇到政策性风险
有时候政策就是来的这么让人措手不及，你晚了一步就失去了购房或者出售的资格，虽然是政策原因，但是也是属于你违约了，那怎么办？唯一解决的办法就是在签协议的时候注明免责声明，说明因为政策因素导致的问题少赔偿一点，来减轻双方的损失。
10、业主临时加价
尤其是想买的人很多的时候，这种情况就极有可能发生。那遇到这种情况怎么处理呢？当然如果已经下定金了，签约了，那直接可以上诉，但是如果是准备签约的时候，业主临时加价，那就先找中介，进行议价，一般来说，你如果自己谈价，极有可能谈崩，毕竟他加价已经让你很气愤了，要是还态度强硬，估计只会让你更气。
11、报价与底价
一般来说，二手房交易的时候都会有一个报价和底价，报价就是你看的价格，而底价是需要你来谈判的。当然这也是要分情况，如果你看上的房子和同类型房子的网上报价差不多，那砍价空间大，但是要是报价已经低于同类型报价，并且你提出要优惠的时候，中介就不那么积极帮你砍价了，就说明，这房子有可能就是接近底价了。当然，前提条件是你已经摸清周围同类房价的报价和出价，自己心里有数，而不是随便出价。