开征房产税到底是合法还是不合法 关键点在哪里？

争取用这一篇文章把房产税的法律关系说清楚

房产税属于国际上具有通行性的税种， 世界上多数实行市场经济的国家都征收房产税。房产税是一种物业税，有些地方甚至成为政府财政收入的主要部分。然而，在我国试点开征房产税的过程中，却出现了一股强劲的逆流。他们反对房产税的主要理由就是，我国的土地使用权只有70年，70年过后，土地收归国有，房子因为折旧已经一钱不值。他们说，土地是国家的，房产税也应该向国家收取，个人作为一个租地的业主，没有缴纳房产税的义务。

我们分析了国外房产税和物业税的征收情况后，就会发现，关于物业税的征收有多种方式，却没有一个地方是指针对永久产权的房子征收房产税，也有些地方对租房者征税，还有的对移动产征税，比如房车、游艇等征收物业税。这么看来，征收房产税根本就是一个与产权是不是永久没有关系的问题。

　　综合各国实践，房产税制度大致可归纳为四种模式：一是将房产税纳入一般财产税中课征；二是以个别财产税的方式征收房产税， 即实行单独的房产税制度；三是以个别财产税的方式纳入不动产税( 主要是对土地和房屋等不动产合并征税) 中征收；四是混合房产税制度模式， 即同时实行上述两种或三种房产税制度模式。虽然模式多样，但只有第二种模式被视为是理论上严格意义的房产税制度。

　　 房产税属于从价税，大多数发达国家基本上采用房产和土地一并按照评估价值征收房产税的做法。征税对象的差异主要存在于发展中国家，有的国家只对土地征税，有的国家仅对房屋等建筑物征税。我国实行房产税制度也有好几十年了，目前主要是对商业建筑收税，所以，我国房产税在地方财政收入中所占比重远低于发达国家。将房产税打造成地方财政收入支柱任重道远。从征管手段来看，目前大部分发达国家已形成一套相对成熟的管理办法和配套制度。借鉴外国经验，根据自身实际建立一套完善的征管方案势在必行。

　　　在美国，房产税是指将土地和房屋合并在一起直接征收的财产税，也称为不动产税。美国房产税以“宽税基、少税种”为基本原则。宽税基，是指房产税的税基广泛，除对公共、宗教、慈善等机构的不动产实行免征外，其他不动产均需征税，以保证税收来源的稳定。少税种，是指税收的种类少，在房地产保有环节只设置财产税，避免因税种复杂而导致重复课税。美国房产税的课税对象为房屋，计税依据为房屋评估价值。房屋评估价值由两部分组成：一是房屋本身的价值，二是土地的价值。房产评估工作由政府下属的专业评估部门完成。如果在房产估价方面出现争议，房屋业主还可以通过地方设立的仲裁程序提出申诉。

　　在我国，关于房产税讨论的时间太长了，或者说争论的时间太长了，其中也不凡激烈的辩论。当然还有人大骂、痛斥、批判的。总体上说，反对的人不少，有些还是经济学家、教授、专家等等。他们说，只有私有土地才能征收房产税。如果这些人的观点在进一步研究的话，就会发现，他们反对的目的其实不是房产税，他们争取的是土地私有化。他们认为只有私有化才是正道。知名地产商任志强就说，“我个人觉得中国实行不完全市场经济之路，现在基本上走到头了，市场经济如果没有私有产权的保护，有产者始终会担心重新来一次打土豪分田地，委内瑞拉就有类似的情况。” 知名教授赵晓也说，“岂止是走到头了，是早该回头了！” 学过经济学的人都知道，完全市场经济是剔除了很多约束条件之后的理论模型，在社会实践中根本不可能存在，也可以说，人类历史上还没有过完全市场经济。

看到过一篇文章，称开征房产税就违法进行到底，其中的主要观点如是说，人们购买住房时，对承载房屋的土地是以交纳土地出让金的方式向国家有偿租用了70年。房屋增值体现在土地价值上，房屋本身有使用寿命，实际上每年都在贬值。因此交房产税的主体，应该是政府，而不是个人，当然让政府交地产税是不现实的，但是让个人替国家交税也不合理。

反对房产税的理由基本如此，从文章中，我们也能看出，反对派也坚持谁受益谁纳税的原则，他们认为土地是国家的，房屋不能升值，而只有土地升值，那么自然就应该是政府纳税，而不应当是购房人纳税。谁受益谁纳税，这个原则，倒是给这个困惑很久的问题找到了答案。对解决这个问题找到了突破口，也可以说是给房产税提供了理论依据。可以说，这个理论能够给70年土地使用权破题了，也可以说，70年使用权是土地全民所有的一种实现形式。而不可否认的事实是，房主、地主才是土地增值的直接受益者。虽然说土地是国有的，但是，国家并不是土地增值的直接受益者，开发商囤积土地，当土地升值后，开发商就是土地增值的受益者，谁受益谁纳税，确实天经地义，是合理的。

再理一下：反对房产税的理由是，土地是国家的，业主只是花钱租了70年，只有房屋是个人的，而且房屋是折旧的，越来越不值钱了，因此向个人征收房产税是非法的，土地是国家的，只有土地是增值的，税收应该向获得增值效益的土地收取，而土地是国家的，因此政府是纳税人，业主不是纳税人。如果真是这样，这么说，70年以后，国家就可以把土地无偿收回，而房屋寿命也就30年左右，最多70年，因此，到了70年后，业主应该一分钱都得不到也是合理的。

按照专家的理论，土地是国家的，土地增值也是国家拿走了，这确实是符合级差地租的理论。但是，如果房屋所有者，不能从土地增值中获得利益，那么我们看到的实际情况是，卖旧房子的收益大的很，如果买卖房屋不能获益，卖房子折旧还要亏钱，楼市绝对就没有这么火爆了，那么业主的收益从何而来呢？现在北京的情况是，一间平房拆迁补助都是好几百万，土地是国家的，那些平房都是住了好几十年，甚至上百年了，应该说早就一分钱不值了，为什么要补贴巨资给住户？按照有些人人说的，土地所有者是政府，房屋不增值，土地增值归土地所有者，拆迁户凭什么拿到几百万补贴？按照这个理论，这有点说不通呀？这正是很多地产名流大家的观点，在这里只是进行了一下推演而已。

事实上，从这些年的实践看，老百姓确实都是从土地增值中获得了极大的收益，并没有因为土地公有就被政府抛弃。70年后一定也是这样，土地公有，自然有老百姓的一份，这么说来，具体形式上也就是你房屋占有的部分。也可以说是土地私有化的一种公有化实现形式，类似于农村的宅基地，虽然说宅基地是集体所有，但是个人才是宅基地的实际利益者。土地是国家的，只要房屋不倒，拆迁时就可以按市场价来评估，进行货币补贴。任何制度都有缺陷，没有完美无缺的制度，在实际操作中，总会有很多的创新和发展。