二手房买卖中，如何应对“一房二卖”|房产法律

「 本文 “ 二手房 ” 解释：已经在房地产交易中心备过案、完成初始登记和总登记的、再次上市进行交易的房产。 」

相对于小城市而言，一二线城市的二手房市场一向热火朝天。市场火热也意味着各种猫腻频发不断，很多持钱观望了 “ 多年 ” 的老手们对二手房市场的小九九倒是熟悉的很，但初入市场的人们却是一脸懵逼。

年轻人的第一次买房行动很可能消耗了他们的整个家庭的全部积蓄，如果再碰到 “ 一房二卖 ” 的情况，估计他们自己已经狂躁到不行。房产纠纷不仅仅可能会耽误人力物力，他们还得操心着‘房子能不能到手、钱要不要的回来、房价又要涨了’等等烦心事。

那仅仅对于买家来说，怎么处理二手房买卖中遇到的“一房二卖”问题，是购房新手们很重要的知识点。江苏天豪律师事务所张翔律师作出以下分析：

能不能继续要房？

有些买家（第一买家）在面对卖家作出恶劣的“一房二卖”行为的时候，综合客观情况，第一时间并非想追究卖家的违约责任，而是想继续拿下房屋。

毕竟，房子是千挑万选的，房价又在节节攀高。

这种想法当然可以，但需要该房屋没有被过户到第二买家的情况下，才可实现。

第一买家和第二买家都和卖家签订了《房屋买卖合同》，但卖家没有将房屋过户到任何人名下，这个时候，第一买家和第二买家取得房屋的机会都是50%，看谁先下手为强了。

这种情况下，如果想抢在对方过户之前拿到房屋，首先需要对房屋进行保全，其次需要起诉要求卖家强制过户。

很多人既想要房屋，又想不起诉，然后寄希望于卖家的口头承诺，相信 ‘ 一定会过户给你 ’ 的忽悠。

这很明显是极其愚蠢的，卖家既然已经不遵守契约精神 “ 一买二卖 ” 了，买家何必再相信一个不诚信之人的话。

当然，在卖家已经违反了合同约定的时间节点的情况下，既可以要房，也可以要其承担违约金。

不要房，只要赔偿？

不必然可以。

如上所述，如果在卖房卖房都没有过户的情况下，卖房有违反合同中约定的时间节点的情况下，仅仅与第二买家签订合同并不必然推断出卖家对第一买家的违约。既然不违约，也不存在违约金或者损失等情况了。

同上都没过户的情况，卖家违反了合同中约定的时间节点，也需要根据违约天数和合同约定来判断卖家是承担逾期违约，还是承担根本违约。

如果，卖家已经将房屋过户到其他人名下，那么第一买家的合同目的（房屋过户）不能实现了，其当然的可以不要房只要违约责任。

毕竟，这个时候房子已经归属别人了，第一买家想要房都已经要不到了。

违约责任可以主张什么呢？

一般的法律实践中，主张合同约定的违约金是一种方式，主张房屋上涨的差价也是一种方式，索要第二买家的房款与第一买家的房款间的差额又是一种方式。

具体以何种方式来主张，需要买房人看 ‘ 具体情况 ’ 行事了。

• 法官指引

当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。法律同时规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少。

当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。

• 律师提醒

出现“一房二卖”的情况下，守约人应当明确清楚自身想要什么，是房屋还是索要赔偿。在知道自身需求的情况下来选择何种模式处理事情，才是正确之道。

• 借鉴判例

（2015）秦民初字第152号

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