炒房是不是已经向小县城转移了?

发布时间： 2018-05-03 10:23:18

来源：美女播财经

分类：本地楼市

关于此问题小编的答案只有三个字：“不可能”。理由如下。

1、小县城的房地产需求不旺盛，房地产市场处于饱和状态

三四线城市、小县城在经济产业方面普遍比较单一，但房地产市场较为兴盛。根据不完整统计，目前三四线城市、小县城人均居住面积都已经超过了40平米。而这个数据只是统计了目前三四线城市、小县城未售在建以及竣工待售的房产，如果再算上农村的宅基地、小产权房的话，估计会更多。

这就意味着小县城的房地产市场并不紧缺，市场需求不旺盛。

2、小县城人口净流入不足，购买力不强，房价上涨空间不大

当前，中国人口规模已经基本稳定（最近2年全面放开二胎，人口规模也无明显增长），人口的流动呈五六线城市（大多为县城）→三四线城市（大多为地级市）→一二线城市（大多为省会城市）递阶流动，处于人口流动链底层的五六线城市（县城）人口一般净流出。

总所周知，房价的上涨需要人口的持续流入、购买力的推动和旺盛的购买需求。如果没有人口的净流入，短期的房价上涨只能是空中楼阁，从哪儿来到哪儿去！

3、房地产税的推出严重打击小县城的购房热情，炒房者对小县城的期望不高

房地产税的推出，对五六线城市打击最大。前不久，有关人员就房地产税的推进进行了解释和证实。相信在三到五年内，房地产税就会全面落地，而房地产税的落地，对五六线城市（县城）打击最大（此类城市基本无产业，唯一的支柱大多为房地产，不少县城业主有几套房甚至几栋房），因为房地产税抬高了业主的持有成本，而县城人口规模小，租房市场不发达（无法通过租房抵消房地产税），故大多业主就房地产税的推出一定会有所动作。

理论虽如此，但不少炒房客看准一线城市附近的二三线城市投资，炒房热情居高不下。最后却发现已经无路可退，虽然房价在涨但却无人接盘。

举个简单的例子。距离深圳100多公里的中山迎来了一批又一批的深圳客。为什么深圳客要到中山囤房？因为便、宜、啊！

中山与深圳仅一江之隔、房价却只有深圳的1/5。这么说吧，深圳一个车牌的价钱就可以买中山房子9平米。

然后，就出现了这样的新闻——

1.断货！断货！断货！中山火炬区多个楼盘均反映已没有存货。

2.中山半月卖房近6000套，火炬区断货深圳客转“扫荡”东区港口。

3.中山多个楼盘急速升价，部分楼盘近期累计升价超过2000元/平方米。

4.一人买了52套房、销售团队一个月的奖金过百万。

对此，中山市民陈小姐表示：“最近深圳客太可怕了，好像要把火炬区和东区的房子全都吞下似的，真怕以后我想要买房的时候就剩下些边角料，所以我得趁着价格还没被炒太高，赶紧入手。”

但根据统计公报，2014年中山市商品房施工面积4027万平方米，竣工面积484万平方米；而深圳的商品房施工面积4429万平方米，竣工面积425万平方米。也就是说，两个城市的商品房供应量差不多，但中山只有320万人，而深圳的实际生活人口接近2000万。

如果将来深圳人不接盘，还可以转手给中山人，那么请你千万别这么想，中山过去的房价一向温和，当地人很少参与炒楼，且因为当地供应量也不小。如果你想把将来的高房价转嫁给中山人，只怕缺乏外来移民以及经济足够实力的中山，只会接受当地当时适应市场的新房价格，你就只能如5000点入股市买到高位被迫站岗了！

综上所述，有一部分具有投资眼光的炒房者已小部分将投资市场转至县城，从深圳的中山炒房热，惠州炒房可以看出。但因县城的房地产市场需求不旺盛，人口净流入不足，房地产税的推出等影响，很多炒房者最后都是竹篮打水一场空。炒房者必须时刻敏锐的关注市场才能抓住机遇，切不可随波逐流。