北京限价商品房销售新规发布 专家：基本扼杀投资需求

(北京时间记者 黄海东 报道)5月7日，北京市住建委发布《关于加强限房价项目销售管理的通知(征求意见稿)》(以下简称《通知》)，通知规定，限价房项目销售时如与周边同品质商品房差价较大，整体收购后转为共有产权住房摇号销售。并明确明确了限房价项目收购转化为共有产权住房的设定比例为85%。

清华大学房地产研究所所长刘洪玉教授表示：为改善新建住房的可支付性，促进住房市场稳定、防范住房价格泡沫化风险，北京市近年开始探索“限房价控地价”的土地供应方式，形成了本《通知》所称的“限房价项目”。目前，这些项目陆续达到了预售条件。由于“限房价项目”在土地出让时确定的销售限价，与达到预售条件时项目周边住房市场价格存在差异，所以如何销售“限房价项目”，社会上非常关注。本《通知》的发布，应该说是给出了一个探索性的解决方案，有许多亮点:

一是积极落实“房住不炒”定位，审慎施策促进市场稳定。《通知》规定，如果限房价项目销售时与周边商品房价差不大的时候，由开发建设单位面向具备本市购房资格的居民家庭进行销售，所售住房为普通商品房。如果价差较大时，则由政府相关机构统一收购后按共有产权住房的供应规则销售。价格稳定的信号预期传导非常明确，又不失差异化管理的灵活性，值得肯定。

二是通过梯级过滤匹配机制的设立，将共有产权模式应用拓展到市场供给，使其不再局限于住房保障领域的应用，实现了住房保障、住房支持和住房市场的自然衔接，是完善住房供应体系的一个创新性探索。

三是设定的转化及共有比例合理而富有弹性。《通知》明确了当前限房价项目收购转化为共有产权住房的设定比例为85%，在实施过程中可根据市场变化和销售情况适当调整，是建立在根据市场实际状况进行必要调整的更加富有弹性的制度。

四是可操作性强，比较好的兼顾了各方主体的利益。因为是按照土地出让协议中约定的房屋限价收购，且“应在购房合同开始网签之日起十个月内向开发建设单位付清全部收购款”，还可以在收购协议中通过平等协商做出进一步的约定，让收购的公平性更有保障。

值得指出的是，按本《通知》要求供应“限房价项目”新建住房，是在特定市场环境下的一种创新型探索，政府相关部门应密切跟踪实施过程中的反馈信息，不断提高限房价项目销售管理水平。

北京大学房地产法研究中心主任楼建波：《通知》 “双防双保”，扼制炒房，确保限房价项目住房是用来住的。

限房价项目是按本市“限房价、控地价”方式竞得土地的开发建设项目，之所以说这个文件起到了“双防双保”的作用，体现在:“双防”既通过土地出让时提前锁定住房的上市销售价格，防止开发企业炒地推高房价、地价获取暴利，也防止住房出售时提前锁定的价格较市价偏低引起投资投机购房人炒房获取暴利;“双保”则既保障了房子是用来住的，也保护了刚需和改善家庭用来自住的住房需求不受到投资投机购房人的挤压。

根据《通知》，如果限房价项目销售时与上市时评估价比值高于85%的，就由开发建设单位面向具备本市购房资格的居民家庭进行销售，所售住房为商品房。如果比值不高于85%的，就整体收购后作为共有产权住房销售。

限房价项目销售时与周边商品房价差较大时，就存在较大的获利空间，一些投资投机客必然趋之若鹜，如果不采取必要的措施，原本用来居住的房屋就成了投资投机客炒房牟利的工具。目前看，即便像有些城市那样采用公开摇号的方式，但巨大的获利空间还是会吸引大量的购房人参与摇号，其中很多购房人都是本着“”，而非真正需要房子住的动机参与的，导致了真正自住的刚需家庭最终能购买到的概率大大降低。如果由政府收购过来作为共有产权住房再公开摇号销售，并且购房后以后再卖二手房也只能面向符合共有产权住房购买条件的家庭转让，大大压缩了限房价项目的牟利空间，投资客、炒房者也就没有了购买的动力，申请购买的居民家庭将主要是自住的刚需家庭，使得限房价项目真正回归房住不炒的目的。不然，部分销售限价与评估价相比价差较大的限房价项目，销售时就会产生将利益简单地一次性地转移给新房购房人的问题。

同时，收购价差较大的限房价项目转化为共有产权住房，除了保障真正需要“住”而非投资获利的居民家庭，《通知》还通过项目所在区户籍和在项目所在区工作的本市其他区户籍、非京籍家庭作为优先组配售共有产权住房，较好地落实了“职住平衡”。

另外，《通知》还规定，具备共有产权住房购房资格的家庭选购后仍有剩余房源的，可向具备本市购房资格的无房居民家庭进行销售，其中建筑面积大于140平米的大户型住房，还可向具备本市购房资格的居民家庭进行销售。这种做法，反映了对改善性家庭住房需求的兼顾，我认为不仅是必要的，而且是科学的，因为随着经济的发展和居民家庭收入的提高、二孩儿政策的放开等，确实有一定数量的家庭需要改善住房条件，政府住房政策也应给予合理的支持。

中央财经大学法学院院长尹飞：《通知》收购差价较大的限房价项目转化为共有产权住房的做法，符合法律规定。

共有产权住房是政策性的商品住房，限房价项目也具有政策性。收购部分限房价项目作为共有产权住房，打通了限房价项目和共有产权住房的通道，不但本质上都是具有政策性质的住房，而且是之前推出的共有产权住房的“政策性”的深化和精准化，能够更好地满足包括刚需和改善性家庭的居住需求。

首先，这种转化是以契约方式实现的，符合契约精神，以土地出让时的房屋限价进行收购，这个价格无论开发建设单位向谁销售都是一样的，对开发建设单位的利益没有任何损害;二是在开发建设单位取得施工许可证以后就开始评估确定收购与否，不影响开发企业的销售时间，而且确定收购的，要求市保障房中心应在购房合同开始网签之日起十个月内向开发建设单位付清全部收购款，以政府部门文件的形式维护了开发建设单位及时获得销售回款的权益。

第二，《通知》规定的收购转化是非常审慎的。市保障房中心只对销售限价与评估价之比(销售限价/评估价)不高于设定比例(暂定85%)的限房价项目进行收购转化，也就是说，这种转化只针对价差比不低于15%的一些“热点”项目，目前是销售限价与评估价通过转化使得限房价项目因提前限定售价而产生的政策红利利用共有产权和封闭式管理的模式，在新房购房人及二手房购房人等持续地传递下去，是政府真正落实“房子是用来住的、不是用来炒的”定位的具体体现和落地安排。

北京房协副会长、秘书长陈志：《通知》合理制定了有关规则，较好地兼顾了各方利益。

关于《通知》，我谈两个方面的认识：一是关于暂定85%的设定比例;二是关于收购转化项目保障房中心十个月结清收购款。

1.关于暂定85%的设定比例，我认为这个比例的掌握是适度的、合理的。

先说为什么部分限房价项目上市时销售限价与同地段房屋市场价会产生较大差价?我想原因有以下几个方面：一是政府推出这个土地出让方式，是为了控制土地出让价格、防止出现“”，所以有必要适当压低住房销售限价;二是为引导项目周边的在售新房项目及二手房房主理性定价，扼制房价上涨，也需要在一定程度上控制销售限价，特别是一些在土地出让时周边没有在售新房，销售限价主要是参考了周边二手住房当时的成交均价。从我市房地产市场运行的实际情况看，2017年12月全市二手住房成交均价比最高的3月下降13%，充分表明了限房价项目销售限价对引导住房价格趋于理性确实发挥了积极的作用。

但另一方面，在个别核心区域，或因市场环境变化产生的新的热点区域，部分限房价项目与周边新建商品住宅相比，仍然存在较大价差。《通知》根据当前市场形势，兼顾各方利益，明确了限房价项目收购转化为共有产权住房的设定比例为85%。如果设定比例过高，收购项目过多，会对全市普通商品住房供应造成影响，不利于商品住房市场的稳定;如果设定比例过低，则不仅会存在较大的牟利空间，而且政府持有比例较高，也会影响刚需家庭的购房积极性，毕竟这种转化而来的共有产权住房的价格相对直接推出的共有产权住房的价格还是较高。所以，总的看，85%的设定比例是经过综合考量和测算的，按这个比例，目前已推出的限房价地块，经初步测算80%左右的项目应该不会被收购，将按照普通商品住房由开发企业销售，因此对这类项目总体影响不大。而且，设定比例暂定为85%，在实施过程中，还有随着房地产市场的实际情况变化等进行动态调整的机制，而不是机械地固定在某个比例，体现了管理方既兼顾当下又着眼长远，既兼顾各方利益又突出刚需导向的考虑。

2.关于收购项目保障房中心10个月内结清收购款，充分体现了对开发企业合法权益的尊重。

《通知》规定，市保障房中心收购限房价项目时，应在购房合同开始网签之日起10个月内向开发建设单位付清全部收购款。10个月的结清收购款时间对于开发商来说是比较合理的。通常一个商品住房项目，开发商从开始销售到全部回款，需要很长的时间。转化项目要求10个月全部结清收购款，回款进度和开发商自行销售基本相当。