改变土地容积率，需要补缴土地出让金吗？

发布时间： 2018-05-17 11:01:40

来源：京沐律师事务所

分类：本地楼市

在土地利用过程中私自调整容积率以期获得超额利润，这在土地使用中并不罕见。开发商在建筑规划中只是打算建个6层的住宅楼，在建设过程中却变成了八层、九层乃至更高的高层大楼，由此带来的利益更是巨大。针对这种情况，需要补缴土地出让金吗？

容积率是指一定地块内，总建筑面积与建筑用地面积的比值。土地使用者应当按照合同约定的开发强度对土地进行开发利用，其中容积率是开发强度的重要指标之一。《建设用地容积率管理办法》规定，容积率等规划条件，应作为国有土地使用权出让合同的组成部分。即使合同中未约定建房用地的容积率等规划限制条件，鉴于容积率属于城乡规划管理的内容，也应按公法的原则限制使用者损害公共利益的行为。

《办法》对于容积率的事后调整，也规定了条件：一是地块开发条件变化，二是基础设施和公共设施建设需要，三是国家和省、自治区、直辖市的政策变化，四是其他符合法律法规的条件。不满足上述条件，擅自调整容积率进行建设的，由当地城乡规划主管部门处以限期改正、没收实物或违法收入、罚款等行政处罚。

目前，法律法规对于如何定量计算容积率调整补缴土地出让金并无具体规定。只有原国土资源部《关于严格落实房地产用地政策促进市场健康发展的通知》中指出，经依法批准调整容积率的，市级国土资源主管部门应当按照批准调整时的土地市场楼面地价核定应补缴的土地出让价款。计算方法是，补缴出让金数额等于楼面地价与新增建筑面积之积。

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