企业拆迁过程中，评估报告直接影响补偿数额，不容忽视！

拆迁过程中的房地产价格评估，是指在拆迁开始前，由具备合法资质的专业评估机构的评估人员按照一定的评估标准，用多种评估方式，对即将被拆迁的房地产进行测量分析并估价。由此作出的评估报告中的测量结果和报价标准将被作为制定房屋征收补偿方案的重要依据。

现如今，拆迁是很多企业不可回避的问题，或者因为环保，或者因为政府规划。合理的补偿能让其二次发展，不合理的补偿则可能使其陷入窘境。那么补偿价格该如何确定？根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定，应以评估报告为基础。由此可见，拆迁评估环节在整个拆迁过程中的重要性。然而，并不是所有的评估报告都是合法、合理的。

我所曾代理过一个企业拆迁的案子：接案之初收到的评估明细表显示的总额是1081.4万，而我们根据《国有土地房屋征收与补偿条例》（国务院令第590号）所规定的“经营企业可以参照收益法进行拆迁”，得出的补偿额度是8123万，七千多万的差距对一个企业而言何等重要。以下几点尤其需要注意：

1、被拆迁人有权选择评估机构

《国有土地上房屋征收评估办法》中明确规定，“房地产价格评估机构由被征收人在规定时间内协商选定;在规定时间内协商不成的，由房屋征收部门通过组织被征收人按照少数服从多数的原则投票决定，或者采取摇号、抽签等随机方式确定”。由此可见，评估机构的选择方法是有顺序要求的：首先被征收人协商选择；其次，协商不成时，组织被征收人投票决定；最后协商不成也没有办法投票时，采取摇号、抽签等随机方式确定。

2、要注意评估机构的资质

根据《房地产估价机构管理办法》的规定，房地产估价机构，是指依法设立并取得房地产估价机构资质,从事房地产估价活动的中介服务机构。对于房地产估价机构资质等级分为一、二、三级。国务院建设行政主管部门负责一级房地产估价机构资质许可。省、自治区人民政府建设行政主管部门、直辖市人民政府房地产行政主管部门负责二、三级房地产估价机构资质许可。房地产估价机构从事房地产估价活动的机构，应当在其依法取得的资质等级许可范围内从事估价业务。

被拆迁人应该注意审查其资质，判断该机构是否具备对此类房地产进行价格评估的能力。如果评估结果已经出来，被拆迁人觉得价格不合理的，这一点就是后期维权的关键因素。

3、要注意评估过程是否合法

房地产价格评估机构应当安排注册房地产估价师对被征收房屋进行实地查勘，调查被征收房屋状况，拍摄反映被征收房屋内外部状况的照片等影像资料，做好实地查勘记录，并由房屋征收部门、被征收人和注册房地产估价师三方在实地查勘记录上签字或者盖章确认。

评估时要考虑被征收房屋的区位、用途、建筑结构、新旧程度、建筑面积以及占地面积、土地使用权等因素的前提下，采用市场法、收益法、成本法以及假设开发法进行评估。可以同时选用两种以上评估方法评估的，应当选用两种以上评估方法评估，并对各种评估方法的测算结果进行校核和比较分析后，合理确定评估结果。

4、评估报告是有使用期限的

根据房地产估价相关规范的规定，估价报告使用期限应根据估价目的和预计估价对象的市场价格变化程度来确定，原则上不应超过一年。

拆迁过程中，补偿不到位是很常见的，为防止政府单方定价，评估的作用就不能忽视。只有以公开、公平的方式把价格让双方都知道，企业方才能不吃亏。

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