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留给楼市的时间还有多少？城市人口数量变化也许就是答案
人口是影响房价的一个长期重要变量，上一讲道哥在《了解这些冷冰冰的人口数据，你会明白房地产的前景》中，讲到了中国人口总量的变化趋势。相对人口总量来说，城市人口数量对房价有着更直接的影响。
今天，户籍人口城镇化率只有43%，常住人口城镇化率已经达到了58%。每年有1300万左右的人口从农村进入城市。
虽然中国的绝对人口数量到2030年会达到历史性顶峰，但是中国城镇化率会稳步提高，大约到2035年能达到70%。
这就是中国房地产景气周期还有10-15年的重要人口支撑逻辑。
那么，人为什么要到城市中去呢？
经济学上对人口进城有一个很有意思的解释。经济学认为，经济发展实际上是由交易过程来创造。随着城市人口聚集，城市规模越来越大，人们交易频率将不断提高，交易成本降低，城市效率就会提高。
一般来说，大型城市的人均GDP往往是比小城市、县城要高一些。
以武汉市为例。1995年，武汉人口数量占到了湖北13%；2015年人口数量占到湖北18%；20年时间人口比重提高了五个百分点。
但是这20年时间，武汉经济的比重从1995年的27%上升到了2015年的37%，经济比重上升了十个百分点。
从这组数据，既可以看到人口向大城市聚集，也可以看到人口聚集的过程，也是城市效率提高的过程。
事实上，人们愿意进入大城市，无非是因为大城市意味着更大的公司、更好的工作机会、更高的薪酬回报。另外，大城市还有更好的教育、医疗，包括公共服务设施。
其实，这也是建议大家慎重买入四、五线以下城市，包括县城房产，一个非常重要的逻辑。
毕竟，房产是动辄持10年20年甚至几十年的资产。在这几十年时间里，随着城镇化发展，四、五线以下的城市人口会出现大量向外流失，尤其是年富力强的年轻人，包括受过高等教育有竞争力的人，都会倾向于到大城市去实现自身价值！
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