下半年楼市将有四大变化，购房又出新限制？房价还能降？

2018年已经过去一半了，在这样一个关键的节点，应该如何看待2018年下半年楼市和房价的走向呢?对于购房者来说，有人已观望了小半年，有人已经狠狠心买了房，而有的人或许暂时推迟了购房计划，你是属于哪一种呢?2017年317最严调控新政以来，全国楼市趋于稳定，不少人说这次房价真的悬了。但同样不可否认，部分热点二三线城市依旧面临上涨压力，应该如何看待呢?

房价跌了还是涨了？

今年上半年各地房价的涨跌，用一句话归纳就是：一线、二线、三四线城市房价走势分化明显。

由于调控政策不放松，一线城市房价较为稳定。根据国家统计局数据，今年2-4月，一线城市二手房价连续出现环比下降，5月则有所回升，但涨跌幅度都不大。

北京一名房产中介告诉记者，近几个月，购买首套房和换房的人居多，很多人偏好小户型密集社区的小两居。与年前相比，购房者议价空间变小，但房价并无明显上涨。

二线城市则有所分化。3-5月，南京、杭州、无锡、合肥、福州等热点城市新房价格环比连续下跌，但也有一些城市，比如成都、西安、青岛等，房价涨幅较为明显。

部分三四线城市房价涨幅较高。4月和5月，丹东、三亚、海口连续两个月成为新房价格环比涨幅前三的城市。

另据易居研究院发布的5月100城新房数据，一线、二线、三四线城市成交均价同比增幅分别为3.2%、14.0%和11.8%。其中，漳州、金华、莆田增幅分别达到66%、56%和54%。

从整体来看，一线城市房价较稳，部分二线和三四线城市楼市有所升温。

部分城市房价缘何上涨？

在上半年的“抢人大战”中，一些城市的落户门槛一降再降。天津有“海河英才”计划，海南有“百万人才进海南”新政，西安放宽投靠直系亲属限制，石家庄、长春、郑州、合肥、长沙等多地还发布了购房补贴政策。

“各地人才政策吸引人才过来之后，也增加了购房的需求，供需紧张带来房地产市场的上涨预期。”中原地产首席分析师张大伟说。

从数据来看，棚改在三四线城市去库存的过程中起到了重要作用。

易居研究院报告显示，2018年5月，其监测的100个城市中，三四线城市新建商品住宅存销比为9.8个月，是2010年以来的月度最低值。

在去库存过程中，不可避免会产生价格波动。

“国家通过货币补偿盘活棚户区居民不动产资产，大幅提升居民购买力，拆迁同时也创造了居民住宅需求和地产下游消费需求。”川财证券报告指出。

稳楼市，调控不断升级

为了解决部分城市房价波动较大的问题，地方政府频繁出台调控政策。

据中原地产研究中心统计数据，2018年1-6月，全国房地产调控政策发布次数多达192次，比2017年1-6月增加65%。其中，5月单月的调控次数更是刷新了历史纪录。

与之前比，调控政策有何特点？

特点一：摇号城市不断增加

“摇号可保障购房者更为公平地获得购房权利，也能从侧面打击收取‘茶水费’、内部关系买房等行为。”58安居客房产研究院首席分析师张波说。

目前已有南京、上海、长沙、成都、武汉、西安、杭州7个城市发布了摇号购房政策，深圳也有楼盘开始摇号。

但由于新房限价，甚至比二手房价格更低，有人认为买到就是“赚到”，摇号中出现了“抢号”和违规操作现象。比如，杭州某人名下三个公司在同一楼盘摇号中全部中签，西安某楼盘摇号时存在违规销售行为，部分公职人员受到处分。

特点二：“旧四限”基础上增“新四限”

2016年9月30日，北京发布楼市新政，开启全国新一轮楼市调控浪潮。几十个城市陆续出台了多种调控措施，其中最典型的是“四限”：限购、限价、限贷、限售。

2018年上半年，房地产调控进一步升级，但一些城市房价环比涨幅持续扩大，且摇号乱象屡禁不止。于是，调控压力继续增大。

6月底，长沙市发布楼市新政策，措施非常严厉。易居房地产研究院副院长杨红旭指出，在限购方面，长沙新出了四条堵漏洞的措施：限离婚、限新落户、限公司、限未成年。

其中，限离婚与限新落户人员购房在5月成都出台的新政中也有出现；限公司购住房则在6月西安和杭州、7月上海的新政中有所体现。

尤其是“限公司购住房”，以往的限购政策多针对个人或家庭，对公司买房却鲜有限制。张波认为，这一政策通过“打补丁”方式堵住了假借企业名义投机炒房的漏洞，预计还会有更多城市跟进。

特点三：约谈力度明显加强

4月底和5月初，住建部分两次约谈西安、海口、三亚、长春、哈尔滨、昆明、大连、贵阳、徐州、佛山、成都、太原等12个城市。

值得注意的是，被约谈的12城并非全是房价有明显上涨的城市。张大伟说，这与住建部建立的预警系统有关，警示一些地方未来房价可能会上涨。与以前的事后管理不同，这次约谈是事前预警。

2017年底，住建部提出，研究建立房地产统计和市场监测预警指标体系，加强对地方稳定房地产市场工作的评价考核和约谈问责。

张大伟指出，12个城市的约谈，其实是上述政策的落地，代表了未来预警-约谈-问责，房地产调控从过去的一城一策开始升级到“三步走”。

下半年房价怎么走？

“你看到的热，不一定是真的热。”贝壳研究院首席市场分析师许小乐6月29日发布《2018年下半年房地产市场展望》时解读，上半年中国房地产市场虚假繁荣，表面上看起来热闹，实际内涵并不热，整体市场仍以“稳”为主，甚至出现稳中有落的态势。

从链家监测的16个重点城市来看，2018年前5月二手房成交量环比增长21.8%，不同城市间出现涨跌互现的分化趋势。其中，北京、深圳等前期调控力度大的城市市场在平稳修复;西安、沈阳、重庆等政策环境相对宽松的弱二线市场有所升温;而上海、成都等前期调控彻底或经历多轮加码城市市场出现降温。

“市场升温明显的城市大多指向人才引进政策和新房限价政策的实施。”许小乐分析，在地方限购、限贷、限价等高强度的管制型政策下，放人才引进突破口，会引发“激化现象”，加之新房限价迫使一二手价格倒挂，导致市场供需结构扭曲，进而会伤害未来市场供求关系。

自2017年以来，全国20余城市与地区发布引进人才新政，政策的核心内容包括落户放宽、购房补贴、放开楼市限购等。特别是甘肃兰州取消三个偏远区域的住房限购政策，且限购区域购房放宽至不再需要提供社保和纳税证明，被视为楼市松绑第一弹。“引进人才”还是“政策松绑”争论因此而起。且不管城市既定发展节奏如何，当地楼市确实在需求猛增的大背景下演出风生水起。

一边是人才涌入带来旺盛需求，一边是楼市限价倒逼新房如“白菜”。

西安、长沙、成都、南京等多城市在面对如潮的购房人群时，不得不采取“摇号”购房政策。以致于湖南党报公开批评长沙楼市乱象，“一座被房价绑架的城市，四处‘抢人’又有何用?”这可能是长沙楼市即将面临的转折点，也同样可能是诸多“抢人”城市共同面临的转折点。

“上半年过度管制值得反思与警惕，下半年整体楼市政策仍将维持偏紧态势。”许小乐预测，首先，去库存政策将会宣告终结;其次，多城市可能跟进禁止企业购房的补漏洞行为;第三，人才引进政策与购房资质相脱钩可能会在更多城市实现;最后，限价政策可能会逐步退出。基于市场稳定、居民购房杠杆率得到有效控制、长效机制建立等三大因素准备的尚不充分，行政手段退出楼市仍不具条件。

如果说上半年中国整体楼市谈不上“热”，那么下半年可能将更为趋弱。许小乐总结，“特别是在首套房贷款利率上行的背景下，房地产市场没有大幅升温的理由。”

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