我的“城市小楼”遇到拆迁，到底价值几何？

征 地 拆 迁

“征地拆迁”就像一阵飓风，不仅给面朝黄土背朝天的农民带来了“城市化”的气息，就连原本生活在城市的居民也被裹挟上“现代化”的快车。当年炙手可热的“城市小楼”，今天也被贴上了“棚户区”“旧城区”的标签，划入征收红线。今天，京平律师就带您来算算，那座承载我们“生活点滴”的“城市小楼”，到底价值几何。

按照法律规定，征收国有土地上房屋的补偿款主要包括：(1)被征收房屋价值的补偿;(2)因征收房屋造成的停产停业损失的补偿;(3)因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿。

1、被征收房屋价值的补偿

根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十九条规定：“对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。”

(1)房屋征收决定公告之日

房地产的价格瞬息万变，拆迁方希望“就低不就高”，被拆迁人希望“越高越好”。因此，确定房屋价格补偿的首要前提就是定个“好日子”——房屋征收决定公告之日!但并不是随便贴一张纸就是“房屋征收决定”。合法的房屋征收决定应包括：“征收项目名称、征收房屋范围、房屋征收部门、房屋征收实施单位、征收协议签订期限、对征收公告有异议的行政复议以及行政诉讼期限、政府加盖公章。”因此，只有包含上述内容的房屋征收决定才是合法的，合法的征收决定公告之日才能作为计算房屋补偿价值的基准时间点。

(2)被征收房屋类似房地产的市场价格

“是不是按我家周边二手房的价格?”“能不能按照新开盘的别墅价?”这是咨询中当事人经常问到的。对于何为“类似房地产”，广大被征收人似乎总是似懂非懂。根据《国有土地上房屋征收评估办法》，“被征收房屋的类似房地产是指与被征收房屋的区位、用途、权利性质、档次、新旧程度、规模、建筑结构等相同或者相似的房地产。被征收房屋类似房地产的市场价格是指被征收房屋的类似房地产在评估时点的平均交易价格。”因此，被征收人可以参考以上因素来确定房屋价值的补偿。

2、停产停业损失的补偿

随着城市街道的不断延伸，很多被征收人将沿街的一楼房屋改造成小卖铺、门脸房，一家人依靠着营业收入也生活得其乐融融。如今，一纸“房屋征收决定”背后所潜藏的究竟是通往幸福生活的“高速公路”，还是切断生活来源的“斩首行动”?对于“住改非”究竟应该怎么补偿?

根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十三条：“对因征收房屋造成停产停业损失的补偿，根据房屋被征收前的效益、停产停业期限等因素确定。具体办法由省、自治区、直辖市制定。”因此，对于“住改非”的房屋产权人，除了可以主张房屋价格补偿外，还可主张停产停业损失的补偿。

停产停业损失的具体计算需结合各地的实际情况，例如《北京市国有土地上房屋征收停产停业损失补偿暂行办法》规定，停产停业损失补偿费=(用于生产经营的非住宅房屋的月租金+月净利润×修正系数+员工月生活补助)×停产停业补偿期限;《重庆市国有土地上房屋征收与补偿办法(暂行)》规定，停产停业损失按照被征收房屋评估价值的一定比例支付。

3、搬迁、临时安置的补偿

根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十二条：“因征收房屋造成搬迁的，房屋征收部门应当向被征收人支付搬迁费;选择房屋产权调换的，产权调换房屋交付前，房屋征收部门应当向被征收人支付临时安置费或者提供周转用房。”因此，被拆迁人可以根据自己的情况，来主张合理的搬迁费和临时安置费。

我的“城市小楼”不仅是一个遮风挡雨的住所，更承载着一家人生活中的“酸甜苦辣”。如果一定要给“无价”的回忆明码标价，我只希望是合理补偿。

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