楼市全面调整窗口打开，目前还差这一个信号落地

没有只涨不跌的市场，房地产市场也不能逃过这个规律。房地产市场热度已持续3年有余，伴随上百道调控令下发落地，全国楼市迎来冷热不均，但总体可控的市场状态。在笔者看来，在一定时候出具调控令，反倒是保护了市场，但规律还是不可能违背，只是来的迟早而已。这一波楼市见顶信号还是比较明显的，根据笔者长期观察，目前已经出现3个主要调整信号：

1.土地市场持续降温。开发商往往具有较高市场敏锐度，所谓春江水暖开发商先知，开发商谨慎拿地，不外乎两个原因，一是资金链问题，二是对后市预判不乐观。从了解到的情况来看，目前土地市场两个原因都有，基本可以说是“五五”开。最近的土拍市场寒意甚浓，几乎所有主要热点城市都出现地价下降（20%左右），个别流拍，一方面反映楼市调控综合作用显现，另一方面预示着地价传导房产交易市场即将来临。

2二手房成交量持续低迷。二手房成交量低迷状态在弱市和热市的拐点时期出现。目前显然不是处于低迷状态，现在处于热市拐点期，所谓“横久必跌，量跌价跌”。从比较真实的二手房数据来看，易居发布的上半年全国最主要的10个城市二手房交易量同比下降20%，要想市场热，二手房交易量必须热起来，现在看来，这个可能性极低，因为各方面条件都不具备。

3.房贷利率持续上升。有一种测算，美联邦利率在0.25%以下时，中国的房贷利率在4.16%上下，美联邦利率在0.75%到1%的时候，中国的房贷利率在4.9%左右。当美联邦利率达到3%到3.5%时，中国的房贷利率起码在7%以上。房贷利率提高这个指标我们必须重视，这可能是压制房产需求的最有效砝码，毕竟大部分的购买者是需要贷款的。

一般人认为，美联储开启新一轮加息周期，至少要操作8次以上。事实上，截止到上个月底，美联储从2015年12月开启本轮加息周期以来，至今已加息七次。评论普遍认为，美联储今年还会加息。 目前，我国的首套房贷利率为5.6%，离7%还有较大差距，别人的市场我们无法左右，如果一直发展下去，我们的房贷利率持续飙升，即使我们一直在出手干预，那么结果一定是灾难性的，代价是巨大的。另外，广州的房贷利率下调还不具有普遍性，我们还在持续观察中。

当然，除以上信号外，我们还可以从中介活跃度、业主维权量等进行侧面信息观察。至于之前所说的新房库存量监测，因为控制预售，实际开工量和供应量并未出现大幅下滑，所以对目前城市新房库存量数据仅作为参考指标。

楼市调整三个信号已出现，“三缺一”，目前就差唯一的信号“楼市政策”。这个信号至关重要，大家都知道，在中国的房地产市场中，政策起着关键的作用，影响楼市的发展。从多次的楼市起伏规律来看，在阶段楼市调控末期，政策会继续收紧，直至楼市出现调整，市场低迷时，又会施行宽松政策，助力楼市活跃。而目前处于政策持续收紧期，只待市场调整出现。对于需要入市的朋友们来说，不要患得患失，静待市场出现一定幅度调整，那时我们可以有更多的选择机会。

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