三四线房价会崩盘，国家只保一二线!

今年上半年，全国住宅用地流拍率为6%，近10年房地产市场发展，土地市场流拍率最高是在市场低迷的2014年，那时候全国住宅用地出让流拍率才4%。

一线城市土地流标13宗，二线城市经营性土地合计流标154宗，三四线城市经营性土地合计流标甚至达到了629宗。

流拍率升高，房企拿地减少，这是三四线的情况，土地卖不出去，是否会让土地价格下降，那样的话是否意味着房价也会降温呢?

1.稳定压倒一切

房价牵动着我们的心，之前我在《房价暴跌是个政治问题，结局已定!》中跟大家有讲到房价真心跌不起，稳定压倒一切。

我一直是这样的观点:一二线房价维持现状概率更大，但三四五线城市未来的房价情况就难说了。

过去将近20年，我们的经济已经越来越跟楼市深度绑定了， 要房价跌，那是要国家的命。

我们看看，2014年，一二线房价一蹶不振，杭州等地还出现了退房潮，三四线城市大量楼房积压，库存高企。

当时国家不得不救市，陆续松绑限购限贷、下调二套房首付成数、降准降息等等措施，一二线城市楼市回暖，但三四线城市库存问题仍然严重。

直到2016年，楼市去库存成为重点政策，一二线房价开始上天，同时一二线城市再次进入新一轮调控，但还是保持着越调越高的优良传统，呵呵。

另一方面，随着棚改货币化进入高潮，三四线城市的房价开始加速上升，一直到现在还在涨。

进入2018年，全国三四线城市房价普遍达到8000以上，很多城市甚至超过了三四线城市房价警戒线，达到了1万元每平。

2.三四线城市为什么能涨?

虽然2016年，中央提出“抑制资产泡沫”，一二线城市限购又限贷，但三四线城市却是反其道而行。

特别是到了2017年，这一年三四线城市的房价全国性普涨，像疯子一样。为什么会这样?

答案是:在棚改货币化、城镇化、房企和投资客入局等因素共同作用下，三四线城市房价水涨船高。

棚改，通俗点说就是拆迁，政府拆了人家的房子就得安置住户，以前拆房子还房子，后来拆房子政府直接发钱，让拆迁户拿钱去买商品房，这种新型安置住户的方式就叫棚改货币化安置。

而政府给拆迁户的钱，75%来自于政策性银行的补充抵押贷款(PSL)，其余25%来自于中央和地方财政拨款、商业贷款和地方政府发债。

2015年、2016年分别有62.05%、64.81%的PSL投向中西部和东北地区，也就是三四线城市的集中区域。

拆迁户有了钱去买房，房子销量大增，一方面带动了去库存，实现了国家政策目标，另一方面房价也涨起来了。

2017年年末全国常住人口城镇化率为58.5%，比上年末提高1.15%。

一线城市比如北京、上海的城镇化率达到了86.30%和88.02%，差不多饱和了，但三四线城市比如岳阳和绵阳仅为52.29%和46.5%。

也就是说，三四线城市还有很大的城镇化空间，农民进城买房，进一步刺激楼市需求，于是农民摇身一变接了盘。

此外，房企也看到了三四线楼市的火爆，纷纷入场。2017年房地产大佬碧桂园约有41%的销售额来源于一二线城市，三四线城市则贡献了59%的销售额。

当然，这也和地方政府背负着巨额债务有关，地方政府卖地，房企拿地卖楼，大家都有钱赚，何乐不为呢?

天下熙熙，皆为利来;天下攘攘，皆为利往。受制于一二线城市调控，投资客把矛头指向三四线城市房产，于是三四线城市的房价就这样一步一步被抬高。

3.烟花落幕终会来

三四线城市的房价，就像可爱的姑娘被坏男人不断地撩，但我认为甜甜蜜蜜但总是担心有一天会结束。

棚改货币化开始收紧。2018年6月开始，央行开始收紧补充抵押贷款(PSL)规模，同时棚改项目审查从严。

货币化安置比例逐步减少，也就意味着之前通过棚改货币化释放的购房需求将开始减少。

其次，国家强调要杜绝钱往房地产市场里流，封堵房地产企业融资渠道，使得房企融资成本升高。

2018年房企融资最低成本为13%，但2016年仅为5%，因此艰难生存的房企拿地也开始小心翼翼，更迫切的是需要回笼资金，降价卖房或许是条明路。

而前期发展过热，房子又开始越建越多，住房空置率开始上升。

2017年，我国大中城市房屋空置率为11.9%，小城市房屋空置率为13.9%，基本达到了国际公认的空置危险区。

三四线城市房子多了，人却没有多。

城镇化使得三四线城市城镇人口占比提升，但这仅是结构上的变化，实际上三四线城市人口仍然处于净流出状态。

三四线及以下城市的人口增速一直处于0.3%左右，低于全国人口平均增速0.5%，也远低于一线城市和二线城市的人口增速。

人口老龄化加速、产业支撑不足、基础设施不完备、教育医疗水平较差等等，都让三四线城市难以改变人口净流出的困境。

房企想卖房，却没有多少人来接盘，如果精明的投资客带着资本撤离三四线城市，三四线城市房价泡沫还能维持多久呢?

真可谓涨涨跌跌终有时，历来房价不由人。

我们说国家会保房价，其实国家只会保住一线四个城市的房价在高位横盘，但至于二线城市就看造化了，三四线城市未来的房价我是完全不看好的。

毕竟，现在整个楼市资产泡沫的总量是由北上广深四个一线城市撑起来的，整个市值总量都可以买下整个美国了。

所以要保，也是保这几个核心城市。其他的，我觉得未来肯定很悬，投资那些地方的房地产我认为没任何价值。

房子，永远让我们很纠结，这场盛宴，终有一天会落幕，时间会告诉我们答案。

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