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买房选大开发商!除了房屋质量有保证以外还有哪些好处?你可曾在买房时质疑
为何“公摊”要计入总购房款内?
建筑面积100㎡的房子有30㎡是公摊
最近,“公摊面积”这词儿火了
先有新华网、人民网等官媒的猛烈抨击
后有自媒体各方解读与质疑
一时有关房屋的公摊面积
被推上了舆论有风口浪尖
7月27日,新华社、新华每日电讯一同发文《“公摊面积伤民”矛盾亟待求解》,文中追问:
既然国际上基本都是按套内面积计算房价,为何我国计算房价、物业费等都要包括占比颇高的公摊面积?
职能部门治理房地产行业乱象之时,能否回应公众关于公摊面积乱象的关切?
随后,人民日报也发声:
舆论并非空穴来风,正如人民日报提到这篇《买100平方米的房子只得70平方米,这么坑的“公摊面积”到底怎么来的?》文章所讲,实为一种普遍存在现象。
何谓公摊?
我们先从概念上认识一下。
公摊面积,即指每套商品房应当分摊的公用建筑面积,这部分面积归整栋楼的产权人共同所有。
包括:电梯、电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室等,以及为整幢服务公共用房和管理用房的建筑面积,以水平投影面积计算。
还包括套与公共建筑之间的分隔墙,以及外墙(包括山墙)以水平投影面积一半的建筑面积。
市场上也存在某些小区,将独立使用的地下室、车棚、车库、为多幢服务的警卫室,管理用房,作为人防工程的地下室也计入公摊面积中(国家法律明文规定这些不算公摊)。
界定公摊面积,我们首先需要清楚建筑物的三个面积定义:
使用面积:也称为“地毯面积”,即房屋墙面以内的部分。国际上一般依此定义计算房价。比如美国某住宅楼的某套房使用面积有100平,也就是指这套房可供住户铺地毯的面积。
套内面积:也称为“实用面积”,是在使用面积上加上了墙体厚度及阳台。因为墙体厚度较小,且只计入墙体50%面积,一般很多将使用面积和套内面积混作一谈。日本买房就按套内面积计算,但不包括阳台套内建筑面积。
建筑面积:在套内面积的基础上再计入公摊面积。目前,全世界只有中国大陆和台湾在使用建筑面积计价方式进行房产交易。
那这个全球独树一帜的奇葩房产制度又是从哪里来的、怎样诞生的呢?一切还得从上世纪说起。
1952年之前,全世界房子都是整栋卖的,从地皮到建筑,全是你家的,自然没有“公摊”之说。但这样的卖法,有一点最大的不好:普通老百姓是一万个买不起!
为了刺激销售、尽快回笼资金,某个香港房产商想了个法子,一栋买不起,可以一层一层的卖;一层买不起,可以一层里拆出一套来卖。拆分的越小,总价越低,皆大欢喜。
但这种销售策略,“公用面积”问题就凸显了。买一层的时候,还好算,大家均摊,但一层里的一套,那就不一样了。户型不一样,占用面积也不一样,“公用面积”无法均分,很容易引起纠纷。
可问题是死的,人可是活的。聪明的香港房产商又提出了一个“公共契约”的概念。他们把整栋大楼的土地和产权,以建筑面积的方式,按一定比例分配给所有住户。对于公用面积,大家约定一个比例,买房时依次扣除,剩下的,才是你到手的室内面积。
上世界五十年代的香港中环唐楼
这招迅速被其他同行借鉴,传遍香港,最终在大陆“发扬光大”,“传承至今”。
公摊坑在哪里
与套内面积不同,公摊面积于购房者而言一直是个十分模糊的存在。本身概念的模糊,各小区范围划分的模糊,总体测量上的难度,让整个“公摊面积”不通透。由于地处“灰色地带”,开发商在公摊面积上大做文章的例子,和购房者一不小心掉“坑”里的例子,太多了。
最直接的就是高公摊系数与低得房率问题。
不同物业类型,合适的公摊比例是不一样的,一般而言,多层建筑合适的公摊比例是8%-15%;小高层的是10%-20%;高层的公摊比例一般在15%-30%之间。
但部分开发商利用民众对公摊的不了解,加大公摊面积,快速推升公摊系数。2010年,山东某楼盘推出后的公摊系数甚至超过52%。去年,南京某商住公寓一些户型的公摊面积竟然比套内面积还大,得房率只有42%。
对业主来说,买大比例公摊的房子,得房率低,可用面积小,不划算。而实际上那些购房合同上清楚标明的25%公摊系数,也可能被“注了水”,是否真正占比25%?你无从得知。
2010年5月31日《焦点访谈》对山东某楼盘畸高的公摊系数进行报道
通过公摊面积重复收费也是普遍问题之一。
目前,物业费、取暖费等均按建筑面积计费。开发商回应是,公摊部分收取物业费是小区公共部分需要有人清洁维护,但试想同样计入其内的套内面积卫生,物业也会一同管理吗?不会。而公共区域的变电室、垃圾道、管道井也并不需要一同供暖。
更有开发商将公共部分打造为会所、停车场,再售卖给业主,进行第二次收费。
现行的成品房装修款项计价也同样荒谬让人费解。
去年10月,成都发布《关于进一步加快推进成都市成品住宅发展的实施意见》,要求到2022年底全成都市只卖成品房。目前市场上的住宅产品也多为带装修房源,装修价在2000-4000元/㎡之间。
但是,装修款计价也使用建筑面积,将公摊包含在内。以建面100㎡,公摊30㎡的住宅产品计算,若装修标准3000元/㎡,需要多付9万元用于虚无的公摊装修上,进一步加重了购房者的压力。
这也是7月25日,沸沸扬扬的成都市房管局外维权现场,购房者维权的矛头所指。
业主吐槽公摊面积计入装修总价
针对装修价款的争议,成都市建委曾做出过回应,称“成品住宅销售价格是开发企业按照市场原则,委托第三方造价咨询机构出具造价咨询报告确定的。造价咨询报告中的咨询结果是以每平方米单价的形式体现,该单价是由样板间装修总价均摊到样板间的建筑面积(或产权面积)上得出的结论,所以在房屋销售时,计算整套房屋装修价格时,也是用单价乘以建筑面积(或产权面积)得出,并非是由业主负担了公区部分的装修费用。
举例说明
A项目编号A-1-1的房屋建筑面积为120平方米,实际套内面积100平方米,样板间装修总价为240000元,咨询报告结论以建筑面积计算,装修单价2000元/平方米;如果改为以实际套内面积计算,则单价变为2400元/平方米,业主实际支付的装修费用不变。”
成都市建委回应装修价款争议
取消“公摊”可以吗?
既然全世界都在使用套内面积计价,公摊带来的问题又那么多,为何大陆不取消?
“利”字当头,取消何等艰难。排开上述灰色公摊带来的“空子”,这里还需要讲到公摊的一个最大作用--让房价看起来“合理”。
还是上述建面100㎡、套内面积70㎡的房子,若总价值100万,以建面计算折扣单价为10000元/㎡,而以套内面积计算折扣单价即为14285元/㎡,房价整整高出了4成有余。精明的地产商当然会选择以建面计算,至少看起来单价低,可以忽悠不知情的购房者,满足当前严控房价的要求。
通过“公摊”这个概念和“建筑面积”这个基数,在国内统计房价时可以不动声色地大幅拉低房价,于是楼市就在政府和开发商合力粉饰出的太平之中,继续一路高涨。
这里需要讲到一个症结,政府在此间的角色。地产商,既为“商”,追逐“利”;而政府不同,是制度者,可约束“商”。裁夺者都放任“商”乱其道,则无以返正。
难道就真的没有地方尝试取消吗?
也不是。成都的老邻居--重庆,就是其中的先行者。
早在2002年,重庆市人大常委会就以地方法规的形式, 对商品房的计价方式做出明确规定和要求:商品房现售和预售,以套内建筑面积作为计价依据,商品房买卖合同及商品房权证应当载明共用部位及设施。不按这一计价依据销售的开发商,将被行政主管部门重罚。重庆是目前中国大陆唯一采用套内面积核房价的城市。
近几年,为回应民众诉求,广州、北京等地也开始出现按套内建筑面积计价的探索。
人们期待着相关职能部门在研究房产调控政策之时,能正视公摊面积问题,探索更科学、合理的计价方式,切实保护百姓权益。而目前的舆论高点,或者是个机会,虽可能并非在朝夕之间,但相信裁夺者的力量。
公摊“坑”上路漫漫!你踩了几个?欢迎给封叔吐槽。
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封面新闻记者 毛茂沙
编辑 李扬
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