地价涨幅慢于房价涨幅了，“房价不涨”还远吗

【原创】地价涨幅慢于房价涨幅了，“房价不涨”还远吗

●（非特别标注，文章皆为谭浩俊原创）

根据上海易居地产研究院提供的数据，2018年4~7月，地价同比增幅已连续4个月下跌，而房价同比增幅连续4个月小幅上涨，到7月份，房价同比涨幅已大于地价同比涨幅。这也是2016年5月份以来，地价涨幅 低于房价涨幅。

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众所周知，地价是房价的主要构成部分，从2003年房地产市场放开以来，地价占房价的比重就一直处于上升态势。虽然没有权威数据发布，且不同城市、不同地区地价占房价的比重不同，但是，从总体上看，地价占房价的比重已经比2003年的20%左右上涨了一倍以上。也就是说，房价中地价的占比已接近一半。在建筑成本、各种规费等相对稳定的情况下，影响房价的主要因素应当是地价。地价涨，则房价涨，地价稳，则房价稳，地价下降，房价也就能够下降。否则，房价很难出现下降。

事实也是，发达国家所以房价比较稳定，最主要的原因之一，就是地价占房价的比重不是很高，如美国，地价占房价的比重就长期徘徊在20~30%之间，主要城市也就在30~40%。英国则保持在25`38%之间，瑞典更是只有20~22%。因此，房价的变动主要是由市场的变化引起的。一旦市场处于低迷状态，房价很快就能出现下降现象。

更重要的，房价不受制于地价，相关的风险也会更小。因为，开发商无法利用土地从银行获得更多资金支持，土地与金融的关系也就没有那么密切，即便出现房价下跌，也不会给银行带来很大的风险。相反，如果土地与金融的关系过于密切，开发商的贷款主要依赖于土地的价值从银行获得。那么，一旦房价下跌，就有可能引发金融风险。日本房地产危机的爆发，很大程度上就与土地与金融的关系过于密切，根据日本通产省和日本银行1998年的调查，日本主要城市地价占房价的比重都在60~75%之间，东京则超过了85%，商业楼宇地价占房价的比重更是达到了80~90%。所以，日本最终爆发了房地产市场危机，导致整个日本经济出现了严重衰退，直到现在房地产危机留下的影响都没有能够消除。

也正因为如此，如何调整地价在房价中的结构，降低地价在房价中的比重，对解决房价过高的问题，特别是遏制房价继续上涨，具有十分重要的作用。也只有让地价上涨的步伐停下来，房价上涨的步子才能放慢，并最终回到理性轨道。

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我们注意到，目前的一系列调控政策，已经对开发商、炒房者等的行为形成了有效约束。从开发商的角度来看，资金闸门的持续收紧，已经让相当一部分开发商没有了继续疯狂拿地、尤其是高价拿地的动力，一些资金实力不强的开发商，甚至已经通过股权转让的方式保持资金平衡，确保资金链不断裂。而资金实力较为雄厚的开发商，也不敢再象过去一样拼命负债拿地，而是择地而拿，没有十足把握赚钱的土地，一般不会轻易出手。也正因为如此，土地流拍的现象日益明显。据中原地产研究中心统计数据显示，今年前7个月，一线城市土地流标共有13宗，创下2012年以来的新高，而去年同期仅有4宗土地流标；二线城市土地流标共154宗，2017年同期为77宗；三线、四线城市土地流标合计达到629宗，而2017年同期为284宗。今年前7个月，全国房地产市场土地流标共796宗。

很显然，土地流拍增多与地价涨幅下降是密切相关的，正是因为开发商拿地的动力减弱，才导致地价上涨的动力下降，继而带来地价涨幅回落。如果对开发商的融资环境再收紧一点，调控的力度再加大一点，开发商拿地的动力会进一步降低，流拍等现象也会更多，地价也会更加趋于理性。

此前，调控的重点主要放在后端的房价上，限购限售限贷等，也确实对房价起到了有效的遏制作用，房价涨幅明显放缓。但是，当政策发力到一定时候，如果继续紧盯房价不放，而不把重点转向地价上，房价上涨的内在动力就难以遏制。毕竟，对开发商来说，高价拿地不可能低价售房。拿的地价格越高，房价就会越高。反之，则越低。所以，下一轮调控重点必须从房价转向地价。一方面，有效增加土地供给，缓解土地供需矛盾，以此降低地价；另一方面，降低土地出让金征收比例，降低土地成本。在此基础上，加大市场整治力度，坚决遏制炒房。

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所以，近期出现的两年多来地价涨幅低于房价涨幅消息，传递的是积极信号。至少，说明调控已经产生了比较好的效果，遏制房价上涨已经传导到地价，并有可能与房价产生互动，最终推动房价的下降。

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