房地产的至暗时刻：京郊地产万人坑？

这轮房地产的调整的确出乎大部分业内和业外人的预料，调控如此之多，如此之全面，如此之苛刻，周期如此之长，可谓  。

为数不少的人在这种情况下是懵逼的，大部分的认识都在“国家绝对离不开房地产”和“房地产遍地黄金的时代已经结束”之间的某个数值徘徊。

作为一个业余的房地产研究爱好者，有一些房地产的想法和认识以及对京郊地产的前景判断，希望跟大家交流。

1、房地产不是总量问题，拿总量来衡量房地产是偏颇的。

经济日报社中国经济趋势研究院编制的《中国家庭财富调查报告（2017）》“平均而言，全国家庭自有住房平均为1.044套”，也有权威数据显示，2013年中国已建成房屋加上在建房屋的总量除以中国城市家庭户数，比值超过1.2，也就是说，城市户均拥有1.2套住房。这个报告甚至直接影响到了万科保守战略抉择。

总量的数据当然有参考意义，但是不能作为个人或企业投资参考的重要依据。实践证明，万科的保守策略直接导致万科被碧桂园、恒大反超。

作为个人投资而言，总量忽略了人口的流动性。城市化的中程，恰恰是人口从小城市进入大城市。农村衰败，一线城市租金暴涨同时存在，总量平衡能说明什么？

我想说的第一个结论就是，中国短期内（15年）内依然离不开房地产，一线城市及周边的房产仍然会长期上涨。所以，我们投资资产腾挪的第一顺序应该是调仓到一线城市及周边以及强二线城市，别的一概不考虑。

2、北京的人口能控制的住吗？99.99999%不能！

《北京城市总体规划（2016年－2035年）》根据北京市水资源缺口计算了一通，得出北京是的人口上限是2300万人，并把这个结果作为施政纲领（以水定人、以房管人、以证管人、以业控人）。很多人对北京市水资源承载力进行了测算，虽然结果相差甚远，但结论多为北京市现有人口规模已经远超过其水资源承载力。

当然了，专家的这个论证的过程并没有公布，但是近30年的北京的用水数据与人口数量的关系上看，并没有直接的线性正相关关系。

恒大研究院任泽平团队则基于本地水资源、用水结构调整、节水潜力及调水现状等数据大致估算北京市水资源可支撑其人口增至3000万人以上。

城市规划的最终目的并非是控制人口，而是支撑北京发展成为一流国际都市或全球城市。短期通过行政手段控制人口在起作用，长期看还是经济规律在起作用，北京的人口2300的天花板被突破是必然的事情。貌似我来北京十几年，按照北京的常驻人口统计口径，我都没有被统计在内。

3、按照北京的规划，人口们将会被疏散到哪里？

即使人口总量不增长，但人口的结构在调整，高消费的群体不断的循环淘汰，北京的房价和租金还是会不断上涨。

但是，人口还是会上涨，按照北京的规划，城区人口向郊区转移，向城郊转移。目前已经确认的两个最主要的人口疏散地，就是京东和京南。

京东以城市副中心为抓手，顺带整合北三县，理所当然的成为人口疏解的 ，今年7月通州租金同比上涨40%，狠狠的补涨了一波。

对京南而言，2010-2012年，2013-2015、以及今年北京发改委发布的《促进城市南部地区加快发展行动计划（2018-2020年）》，三轮京南总投资将超过万亿，南城有望疏解人口保守估计50万以上。