自住房VS投资房，买房也讲先来后到？

怎么定义自住房的概念呢?

每个已婚家庭或单身个人的基本住宅，就是自住房，它区别于其他住宅(如投资出租房，度假公寓等)的。

从税法上说，如果纳税人同时拥有两套住宅，他居住时间相对较长的那套住宅为首要住宅——即自住房。另一个房产一般就会被认定为投资型房产或度假屋。

自住房贷款与投资房贷款有哪些区别?

一、鉴别投资房

鉴于自住房贷款有低利率等优惠政策，很多人即使在购买投资房时也想以自住房申报。实际上，银行会依据一些条件来判定顾客购买的房产是用自住还是投资。

二、付点数降利率

如果民众想要以自住房的利息来购买投资房，也有一种办法，就是付点数。一个点数，就是贷款金额的1%。

举例来说，对于40万的投资房贷款，根据房利美的规定，如果要拿自住房的利息，贷款时要付两个点数，就是40万乘2%，也就是一次性付8000元。

那么是选择一次性购买点数，还是较高的利率?这要看你保持投资房多久。例如一个贷款40 万、30年还清的房子，投资房比自住房的每月还贷相多出100 元，如果选择付点数，大约7年就把8000元赚回;但如果购房者打算两三年就卖掉房子，那么就没必要购买点数了。

三、首付要求高

从贷款比例来讲，投资房贷款最多只能申请到70%，这就是说购房者至少要付30%的首付，而自住房贷款有时可以达到90%之多。银行对首付的要求也会更高，自住房首付款可以由父母、朋友赠予，若购买投资房，银行要查看申请人两个月的银行月结单，其中不允许有任何赠与款。另外，申请人的信用要求也更高，通常要在660分以上，而自住房仅为620分。

投资房：如果你除了自住房，还买了另一套房用于出租，那么租金收入在报税时有哪些政策可以省税呢?

A：出租房屋的支出

首先，屋主维修出租房屋所花费的支出，一定要保留收据，因为这些收据在报税时都可以算作支出，以抵租房收入。如果请工人，也建议屋主从国税局(IRS )网站上下载1099表格，这样支付给工人的费用，可以用来报税。许多华人在聘请工人时，都愿意以现金方式交易以取得较低的收费，但这样做，不仅报税时没有凭据，而且无法获得冲抵租金收入的出租成本支出。

B：折旧冲回

出租房的另外一种节税策略是折旧冲回。只有房子的价值可以折旧，土地价值部分不能折旧。出租房分27.5年来折旧算。

比如说，你买个房子20万，土地值4万，房子本身值16万，你每年就可以折旧16万/27.5=$5818，也就是从租金收益中扣除。27.5年以后，你已经把那16万都折旧完了。这时候你把房子卖掉，卖了30万，增值的10万，你要付长期资本利得，税率比较低。可是那16万以前帮你省税的折旧部分，你要重新交税。这部分税，就叫做折旧冲回(deprecation recapture) 。

专家称，不少屋主放弃折旧，这样做不太正确。因为一所房子可能出租几十年，国税局很难查是否拿折旧来抵税，所以税法规定不管已折旧还是可折旧都要吐回，不拿白不拿，白白损失折旧不划算。而且三十年前一个二十万的房子，现在已值百万。当年折旧省下的税，用今天的物价折算，可能升五到十倍，因此建议折旧越早越好。

用谁的名义投资也有窍门

如果你是以个人名义投资房产的，可以通过房子的地税，保险费，房子的折旧费，装修维修费，房地产公司的管理费，房地产经纪的中介费等这些方式来抵税。对高收入者来说，省下的税可以高达40%，相当于政府帮你给了一半的开支。

如果你是用公司名义投资房地产的，除了以上提及的抵税项外，所有公司的租金，电话，日常维持，日常管理所需要的所有费用，员工的所有工资，福利，用公司的名义买的电脑，家具，电器等“办公用品”等等，通通可以抵税，专家建议，谨记保留原始发票，收据，或是信件等作为报税凭据。