税收咨询：转让不足2年的住房应缴纳哪些税

1.适用简易计税办法的一般纳税人和小规模纳税人跨县(市、区)提供建筑服务，如何计算应预缴税款?

答：根据《纳税人跨县(市、区)提供建筑服务增值税征收管理暂行办法》(国家税务总局公告2016年第17号,以下简称“总局第17号公告”)第四条规定：“……一般纳税人跨县(市、区)提供建筑服务，选择适用简易计税方法计税的，以取得的全部价款和价外费用扣除支付的分包款后的余额，按照3%的征收率计算应预缴税款。小规模纳税人跨县(市、区)提供建筑服务，以取得的全部价款和价外费用扣除支付的分包款后的余额，按照3%的征收率计算应预缴税款。”第五条规定：“……适用简易计税方法计税的，应预缴税款=(全部价款和价外费用-支付的分包款) ÷(1+3%)×3%。纳税人取得的全部价款和价外费用扣除支付的分包款后的余额为负数的，可结转下次预缴税款时继续扣除。纳税人应按照工程项目分别计算应预缴税款，分别预缴。”

2.取消增值税发票认证的纳税人都有哪些?

答:根据《国家税务总局关于纳税信用A级纳税人取消增值税发票认证有关问题的公告》(国家税务总局公告2016年第7号)规定：“纳税人取得销售方使用增值税发票系统升级版开具的增值税发票(包括增值税专用发票、货物运输业增值税专用发票、机动车销售统一发票，下同)，可以不再进行扫描认证，通过增值税发票税控开票软件登录本省增值税发票查询平台，查询、选择用于申报抵扣或者出口退税的增值税发票信息。增值税发票查询平台的登录地址由各省国税局确定并公布。纳税人取得增值税发票，通过增值税发票查询平台未查询到对应发票信息的，仍可进行扫描认证。”

根据《国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点有关税收征收管理事项的公告》(国家税务总局公告2016年第23号，以下简称“总局第23号公告”)规定：“扩大取消增值税发票认证的纳税人范围：(一)纳税信用B级增值税一般纳税人取得销售方使用新系统开具的增值税发票(包括增值税专用发票、货物运输业增值税专用发票、机动车销售统一发票，下同)，可以不再进行扫描认证，登录本省增值税发票查询平台，查询、选择用于申报抵扣或者出口退税的增值税发票信息，未查询到对应发票信息的，仍可进行扫描认证。(二)2016年5月1日新纳入营改增试点的增值税一般纳税人，2016年5月至7月期间不需进行增值税发票认证，登录本省增值税发票查询平台，查询、选择用于申报抵扣或者出口退税的增值税发票信息，未查询到对应发票信息的，可进行扫描认证。2016年8月起按照纳税信用级别分别适用发票认证的有关规定。”

3.营改增纳税人企业所得税是不是也改由国税征管?

答：本次营改增纳税人企业所得税原来在地税征管的，营改增后仍然由地税征管，纳税人仍向地税申报缴纳企业所得税。

4.哪些应税行为需填报《增值税预缴税款表》?

答：纳税人跨县(市)提供建筑服务、房地产开发企业预售自行开发的房地产项目、纳税人出租与机构所在地不在同一县(市)的不动产，按规定需要在项目所在地或不动产所在地主管国税机关预缴税款的，需填写《增值税预缴税款表》。

5.何种情况需填报《增值税纳税申报表附列资料(三)》?

答：一般纳税人销售服务、不动产和无形资产，在确定服务、不动产和无形资产销售额时，按照有关规定可以从取得的全部价款和价外费用中扣除价款的，需填报《增值税纳税申报表附列资料(三)》。其他情况不填写该附列资料。

6.2016年5月1日后，实行按季申报的原营业税纳税人，如何申报营业税和增值税?

答：根据《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》(财税〔2016〕36号,以下简称“财税〔2016〕36号”)规定，增值税的纳税期限分别为1日、3日、5日、10日、15日、1个月或者1个季度。纳税人的具体纳税期限，由主管税务机关根据纳税人应纳税额的大小分别核定。以1个季度为纳税期限的规定适用于小规模纳税人、银行、财务公司、信托投资公司、信用社，以及财政部和国家税务总局规定的其他纳税人。不能按照固定期限纳税的，可以按次纳税。根据总局第23号公告规定，实行按季申报的原营业税纳税人，2016年5月申报期内，向主管地税机关申报税款所属期为4月份的营业税;2016年7月申报期内，向主管国税机关申报税款所属期为5、6月份的增值税。……实行按季申报的原营业税纳税人中，小规模纳税人、银行、财务公司、信托投资公司、信用社，以及财政部和国家税务总局规定的其他纳税人，可以在2016年7月申报期内，向主管国税机关申报税款所属期为5、6月份的增值税。

7.全面营改增后，纳税人是否需要按照商品和服务税收分类编码开具发票?

答：根据总局第23号公告规定：“……税务总局编写了《商品和服务税收分类与编码(试行)》(以下简称编码)，并在新系统中增加了编码相关功能。自2016年5月1日起，纳入新系统推行范围的试点纳税人及新办增值税纳税人，应使用新系统选择相应的编码开具增值税发票。北京市、上海市、江苏省和广东省已使用编码的纳税人，应于5月1日前完成开票软件升级。5月1日前已使用新系统的纳税人，应于8月1日前完成开票软件升级。”

8.全面营改增后，纳税人提供建筑服务开具发票有何要求?

答：根据总局第23号公告规定：“提供建筑服务，纳税人自行开具或者税务机关代开增值税发票时，应在发票的备注栏注明建筑服务发生地县(市、区)名称及项目名称。”

9.纳税人在地税机关已申报营业税未开具发票，2016年5月1日以后需要补开发票的，可以开具什么发票?

答：根据总局第23号公告规定：“……纳税人在地税机关已申报营业税未开具发票，2016年5月1日以后需要补开发票的，可于2016年12月31日前开具增值税普通发票(税务总局另有规定的除外)。”

10.2016年5月1日前，试点纳税人已领取地税机关印制的发票以及印有本单位名称的发票，是否还可以使用?

答：根据总局第23号公告规定：“自2016年5月1日起，地税机关不再向试点纳税人发放发票。试点纳税人已领取地税机关印制的发票以及印有本单位名称的发票，可继续使用至2016年6月30日，特殊情况经省国税局确定，可适当延长使用期限，最迟不超过2016年8月31日。”

11.全面营改增后，对适用差额征税的纳税人开具发票有何要求?

答：根据总局第23号公告规定：“……适用差额征税办法缴纳增值税，且不得全额开具增值税发票的(财政部、税务总局另有规定的除外)，纳税人自行开具或者税务机关代开增值税发票时，通过新系统中差额征税开票功能，录入含税销售额(或含税评估额)和扣除额，系统自动计算税额和不含税金额，备注栏自动打印‘差额征税’字样，发票开具不应与其他应税行为混开。”

12.全面营改增后，纳税人出租不动产开具增值税发票有何要求?

答：根据总局第23号公告规定：“出租不动产，纳税人自行开具或者税务机关代开增值税发票时，应在备注栏注明不动产的详细地址。个人出租住房适用优惠政策减按1.5%征收，纳税人自行开具或者税务机关代开增值税发票时，通过新系统中征收率减按1.5%征收开票功能，录入含税销售额，系统自动计算税额和不含税金额，发票开具不应与其他应税行为混开。”

13.适用增值税差额征收政策的增值税小规模纳税人，享受小微企业税收优惠政策的销售额应如何确定?

答：根据《国家税务总局关于明确营改增试点若干征管问题的公告》(国家税务总局公告2016年第26号，以下简称“总局第26号公告”)规定：“……适用增值税差额征收政策的增值税小规模纳税人，以差额前的销售额确定是否可以享受3万元(按季纳税9万元)以下免征增值税政策。”

14. 发生跨县(市、区)提供建筑服务在哪里预缴税款?需要提供什么材料?

答：根据总局第17号公告规定：“纳税人跨县(市、区)提供建筑服务，应按照财税〔2016〕36号文件规定的纳税义务发生时间和计税方法，向建筑服务发生地主管国税机关预缴税款，向机构所在地主管国税机关申报纳税。……纳税人跨县(市、区)提供建筑服务，在向建筑服务发生地主管国税机关预缴税款时，需提交以下资料：《增值税预缴税款表》;与发包方签订的建筑合同原件及复印件;与分包方签订的分包合同原件及复印件;从分包方取得的发票原件及复印件。”

15. 发生了跨县(市、区)提供建筑服务项目，应当何时预缴税款?

答：根据总局第17号公告规定：“纳税人跨县(市、区)提供建筑服务预缴税款时间，按照财税〔2016〕36号文件规定的纳税义务发生时间和纳税期限执行。纳税人提供建筑服务采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。”

16. 原汇总缴纳营业税的金融机构营改增后如何缴纳增值税?

答：根据总局第23号公告规定：“原以地市一级机构汇总缴纳营业税的金融机构，营改增后继续以地市一级机构汇总缴纳增值税。同一省(自治区、直辖市、计划单列市)范围内的金融机构，经省(自治区、直辖市、计划单列市)国家税务局和财政厅(局)批准，可以由总机构汇总向总机构所在地的主管国税机关申报缴纳增值税。”

17. 餐饮行业增值税一般纳税人购进农业生产者自产农产品，如何计算抵扣进项税额?

答：根据总局第26号公告规定：“餐饮行业增值税一般纳税人购进农业生产者自产农产品，可以使用国税机关监制的农产品收购发票，按照现行规定计算抵扣进项税额。有条件的地区，应积极在餐饮行业推行农产品进项税额核定扣除办法，按照《财政部 国家税务总局关于在部分行业试行农产品增值税进项税额核定扣除办法的通知》(财税〔2012〕38号)有关规定计算抵扣进项税额。”

18.个人购买150平米家庭唯一住房，契税税率是多少?

答：对个人购买家庭唯一住房(家庭成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女，下同)，面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税;面积为90平方米以上的，减按1.5%的税率征收契税。个人购买150平米家庭唯一住房，按1.5%税率缴纳契税。

19.现在购买家庭第二套住房，契税税率是多少?

答：对个人购买家庭第二套改善性住房，面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税;面积为90平方米以上的，减按2%的税率征收契税。(注：家庭第二套改善性住房是指已拥有一套住房的家庭，购买的家庭第二套住房。)

20.个人将购买2年以上(含2年)的住房对外销售免征增值税，怎么判断房子已满2年呢?

答：个人购买住房以取得的房屋产权证或契税完税证明上注明的时间作为其购买房屋的时间。契税完税证明上注明的时间是指契税完税证明上注明的填发日期。纳税人申报时，同时出具房屋产权证和契税完税证明且二者所注明的时间不一致的，按照“孰先”的原则确定购买房屋的时间。即房屋产权证上注明的时间早于契税完税证明上注明的时间的，以房屋产权证注明的时间为购买房屋的时间;契税完税证明上注明的时间早于房屋产权证上注明的时间的，以契税完税证明上注明的时间为购买房屋的时间。

21.个人向个人转让其取得的不动产，能否开具增值税专用发票?

答：不可以。收、付款方都是个人的情况下不得开具或申请代开增值税专用发票，只能开具或申请代开增值税普通发票。

22.纳税人销售取得的不动产，印花税计税依据是否包含增值税?

答：印花税依据合同所载金额确定计税依据，合同中所载金额和增值税分开注明的，按不含增值税的合同金额确定计税依据，未分开注明的，以合同所载金额为计税依据。

23.个人转让其购买的2年以上的住房，应缴纳哪些税?

答：根据财税〔2016〕36号规定：“个人将购买2年以上(含2年)的住房对外销售的，免征增值税。”

《中华人民共和国个人所得税法》及其实施条例规定：“财产转让所得，按照一次转让财产的收入额减除财产原值和合理税费后的余额，计算纳税。”《财政部 国家税务总局关于个人所得税若干政策问题的通知》(财税字〔1994〕20号)规定:个人转让自用达5年以上，并且是唯一的家庭生活用房取得的所得，暂免征收个人所得税。

根据《财政部　国家税务总局关于调整房地产交易环节税收政策的通知》(财税〔2008〕137号)规定：“对个人销售或购买住房暂免征收印花税。对个人销售住房暂免征收土地增值税。”

因此，个人转让其购买的2年以上的住房，如果是5年以上家庭唯一生活用房，则所有税种均免征。如果非5年以上家庭唯一生活用房，则只需要缴纳个人所得税。

24.个人转让其购买的不足2年的住房，应缴纳哪些税?

答：根据财税〔2016〕36号规定：“个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税。”

根据《中华人民共和国个人所得税法》及其实施条例规定：“财产转让所得，按照一次转让财产的收入额减除财产原值和合理税费后的余额，计算纳税。”

根据《财政部　国家税务总局关于调整房地产交易环节税收政策的通知》(财税〔2008〕137号)规定：“对个人销售或购买住房暂免征收印花税。对个人销售住房暂免征收土地增值税。”

因此，个人转让其购买的不足2年的住房，需缴纳增值税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加、个人所得税。

25.个人转让房屋，在计算个人所得税时，其转让收入是否包含增值税?可扣除的财产原值中是否也包含增值税?

答：根据《关于营改增后契税 房产税 土地增值税 个人所得税计税依据问题的通知》(财税〔2016〕43号)第四条规定：“个人转让房屋的个人所得税应税收入不含增值税，其取得房屋时所支付价款中包含的增值税计入财产原值，计算转让所得时可扣除的税费不包括本次转让缴纳的增值税。”根据第五条规定：“免征增值税的，确定计税依据时，成交价格、租金收入、转让房地产取得的收入不扣减增值税额。”

26.一般纳税人(非房地产企业)转让其自建的不动产，如何缴纳增值税?

答：根据《国家税务总局关于发布〈纳税人转让不动产增值税征收管理暂行办法〉的公告》(国家税务总局公告2016年第14号)规定，一般纳税人转让其2016年4月30日前自建的不动产，可以选择适用简易计税方法计税，以取得的全部价款和价外费用为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。纳税人应按照上述计税方法向不动产所在地主管地税机关预缴税款，向机构所在地主管国税机关申报纳税。

一般纳税人转让其2016年4月30日前自建的不动产，选择适用一般计税方法计税的，以取得的全部价款和价外费用为销售额计算应纳税额。纳税人应以取得的全部价款和价外费用，按照5%的预征率向不动产所在地主管地税机关预缴税款，向机构所在地主管国税机关申报纳税。

一般纳税人转让其2016年5月1日后自建的不动产，适用一般计税方法，以取得的全部价款和价外费用为销售额计算应纳税额。纳税人应以取得的全部价款和价外费用，按照5%的预征率向不动产所在地主管地税机关预缴税款，向机构所在地主管国税机关申报纳税。

以转让不动产取得的全部价款和价外费用作为预缴税款计算依据的，计算公式为：应预缴税款=全部价款和价外费用÷(1+5%)×5%。

27.个人转让其购买的住房如何缴纳增值税?

答：根据财税〔2016〕36号规定：“个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税;个人将购买2年以上(含2年)的住房对外销售的，免征增值税。上述政策适用于北京市、上海市、广州市和深圳市之外的地区。”

28.个人转让购入的商铺，按规定差额缴纳增值税，可从取得的全部价款和价外费用中扣除不动产购置原价或者取得不动产时的作价，该情况下是否需要提供有效凭证?

答：根据《国家税务总局关于发布〈纳税人转让不动产增值税征收管理暂行办法〉的公告》(国家税务总局公告2016年第14号)第八条的规定：纳税人按规定从取得的全部价款和价外费用中扣除不动产购置原价或者取得不动产时的作价的，应当取得符合法律、行政法规和国家税务总局规定的合法有效凭证。否则，不得扣除。上述凭证是指：税务部门监制的发票;法院判决书、裁定书、调解书，以及仲裁裁决书、公证债权文书;国家税务总局规定的其他凭证。

29.营改增后个人出租房屋是在国税开具发票还是在地税开票?

答：营业税改征增值税后由地税机关继续受理纳税人销售其取得的不动产和其他个人出租不动产的申报缴税和代开增值税发票业务。(注：此处“其他个人”即自然人，而“个人”中的个体工商户出租不动产不适用该规定。)

30.个人出租房屋是否适用月租金收入不超过3万元免增值税的政策?

答：个人出租房屋，申请代开增值税普通发票的，以预收款形式出租不动产，预收租金收入平均每月不超过3万元(含)的，免征增值税。