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千万不要为了规避二手房税费签阴阳合同
由于房价的不断攀升,很多人就把目光转向了二手房市场。二手房有很多好处。例如价格低,省装修,小区成熟。但是二手房的交易手续却比一手房麻烦。而且在购买二手房时还需要交纳高额的税费。二手房税费繁多,交易复杂,并且税费通常都有购房人来承担,为了减轻压力,购房者便动起了避税的歪心思。但是避税是有风险的,一部小心,人财两空。
首先普及一下,二手房交易中买卖双方面临的税种主要有:契税、增值税及附加、个税、土地出让金以及印花税等。
规避税费的方法有:
第一种:签订阴阳合同。
签订阴阳合同是规避二手房税费最常用的方法。所谓的“阴阳合同”是指买卖双方为了规避法律,对同一房屋的买卖签订两份或多份不同的合同。一般“阴合同”是交易双方实际执行的,用于付款结算,通常由房产中介见证;而“阳合同”则提交到房产交易机构的,由房管部门见证,用于申报纳税。
阴阳合同中买方存在偷逃契税的行为,一旦被税务部门查出后,可能将和卖家一样受到补缴税款、罚款等处罚。在数额达到标准时,则可能与卖方一同被追究刑事责任。另外将来买家如再出售该房屋时,买家可能就要面临承担高额个人所得税等税费的风险。
第二种:报低成本价。
为了降低二手房税费成本,买方会故意把网签价做低。其实,买卖二手房报低价格,并不一定能省下多少税费。因为房地产交易中心会有专门的房屋评估计算方法,如果发现成交价过低,会要求按照评估价来纳税。并且,签订这种过低成本价的合同,买卖双方都承担着一定的风险。
对买家来说,如果买家将来想要转让出售,将独自为本应交易双方共同承担的差价钱付出代价。因此,买卖双方都应按实际成交价来向房管局申报,以确保自己的利益。
第三种:延期交易
根据相关规定,如果个人出售住房, 满两年可免征增值税, 满五年且为家庭唯一住房免征个人所得税, 因此为了规避二手房税费就会产生买卖双方约定延期交易的现象。待2年或5年的期限一到,双方再进行交易。这种情况面临的风险是,延期交易意味着相当长的一段时间内房屋不能办理过户。 如果政策发生变化或房价上涨,卖方则可付违约金而不出售房屋;房价下跌,买家也不愿继续交易。此外,买方还要承担延期交易期间 “ 一房二卖”、 “ 房产被查封”等风险。
第四种:以租代售
有些卖家在转让持有时间没有两年的房屋时,为了省下二手房税费的增值税,卖家会让买家先租赁其房屋,直到房屋产权证领取满两年后,把买家之前交的租金转为定金。只要买家支付剩余的房款,双方就可以办理相关的二手房转让手续了。这种做法存在的风险是,当买卖双方约定的期限到了,房价可能会有一定的变动。如果价格上涨了,面临的可能是卖家毁约。如果价格降低了,那么面临的就是买家毁约。
提醒大家,如果避税行为一旦被税务部门查实,不仅要把税费交齐,还要承担相应的处罚。切勿冒风险。
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