8月广州房地产市场报告 | 二手房指导价出台、新房网签三连跌

广州住房发展“十四五”规划和《关于进一步加强住房保障工作的意见》同步发布，明确未来5年住房发展的目标，将平均人居面积由34.61平方米/人扩大至36平方米/人。

用地方面，根据最新的住宅用地供应三年滚动计划，3年内将供应住宅用地1901公顷，其中商品住宅用地1441公顷；5年内供应住宅用地不少于2208公顷，其中商品住宅用地不少于2000公顷。

住宅方面，各类保障性住房筹集将集中在“十四五”的前两年，2021年将提供各类保障性住房17.8万套，其中计划筹集的17万套保障性租赁住房截止7月已完成目标的78.6%，另外计划提供普通商品住房12万套。

5年内则计划提供65万套普通商品住房和66套保障房，预计未来也将保持保障房略多于商品房的供应趋势。

二手房指导价出台，相关挂牌价均有下调

8月末，广州楼市迎来一记重锤，正式建立二手住房交易参考价格发布机制，对成交活跃的热点区域小区制定二手住房交易参考价格，并要求房地产经纪机构、房地产网络信息发布平台等对挂牌房源开展对照自查，不得发布价格虚高的二手住房房源。

同时，广州市住房政策研究中心发布首批热点区域住宅小区二手住房交易参考价格，覆盖天河区、越秀区、海珠区、番禺区、黄埔区的96个小区，参考价格均不高于10万元。

据统计，首批二手房指导价格出台后，相关小区的二手房挂牌价格均出现下调。

与指导价出台前相比，挂牌价格相差最高达8.5万元；同时，房地产网络信息平台对部分不按照指导价挂牌的二手房源价格信息进行了隐藏。

但目前对二手房价格的控制主要停留在挂牌价上，就二手房网签价格及二手房贷放贷额度是否进行限制等问题并未提及，后续政策仍有调整和完善的空间。

另一方面，黄埔区、南山区上一轮发布的人才购房政策到期，黄埔区取消了人才购房政策，而南沙区人才购房政策则进行了收缩。

这是自今年4月广州市在《关于完善我市房地产市场平稳健康发展政策的通知》中规定人才购房统一要求连续在购房区缴纳12个月社保或个税，且不得补缴后，广州人才购房政策的新一轮变动。

集中供地挂牌48宗，总建面879万平方米

今年第二批集中供地于8月26日在广州公共资源交易中心挂牌，将在9月26日及27日集中出让。

本次集中供地推出48宗地块，其中海珠区、荔湾区、从化区各2宗，白云区5宗，黄埔区3宗，花都区1宗，番禺区5宗、南沙区6宗、增城区22宗。与第一次集中供地相比，增加了海珠区的地块供应。

出让条件方面，普遍设置了配套建设公共设施或政府性房源的要求，部分地块对地下车库及设备用房的面积作出上限要求，若实测面积超过规定面积，超出部分需要补缴出让金。

另外，参拍企业不能使用马甲，在参拍土地所在区域不能存在处理中的违法违规违约的土地使用行为，必须使用自有资金进行竞买。

成交规则方面，海珠区地块按照“限地价+竞自持+一次性书面报价”的方式出让，其余地块基本采用“限地价+竞自持+摇号”的方式出让，在此基础上南沙区和黄埔区部分地块地块增加限房价的要求。

地价上限溢价率将控制在9%到15%之间，而增城区增江街广汕公路南侧的一宗地块将在起始价的基础上开始竞自持，自持比例上限为宗地内扣除自持商业后商业及居住建筑面积的50%。

商地方面，8月底价出让3宗商业商务用地，地块规划产业业态与竞得企业的业务范围相匹配。

另外南沙区、黄埔区各挂牌一宗商业商务用地，南沙区地块主要功能为零售商业，黄埔区地块则涵盖办公、研发和销售。

城市更新方面，广铁置业将荔湾区广铁石围塘地块改造前期服务方资格交予招商蛇口，后者得以成功进入广州旧改领域。

此前，招商蛇口曾与保利、富力共同竞争葵蓬村旧改合作席位，但由于竞争激烈，未有企业成功中标。

广铁石围塘地块位于白鹅潭商务区的核心区域，预计建设方向为TOD项目。

除招商蛇口外，民企与广州本地国企的合作联系也在增强。

滨江集团通过合作的方式获得广州项目，将与越秀地产合作开发位于黄埔区的越秀星航项目，这将是滨江集团在广州的首秀。

而方圆(湾区)城更集团与珠江实业举行了战略合作协议签约仪式，双方将在城市更新、智慧城市运营与服务等领域深度合作。

新房网签量三连跌，险失守7千套关口

受到黄埔区、南沙区人才购房政策变动的影响，广州新房网签再遇冷。新批预售持续放量，主要原因为增城的金茂万科都会四季和港龙皇朝龙湾壹号大量取证。

据观点指数监测，8月广州新建商品住宅网签7041套，环比下降10.1%，自6月以来出现三连跌；网签面积75.6万平方米，环比下降11%，自4月以来出现5连跌。

据观点指数统计，8月广州新建商品住房批准预售套数12626套，环比上升25.2%，供应放量。其中，增城区本月新批预售套数占全市的54.2%，而就金茂万科都会四季和港龙皇朝龙湾壹号两个项目，新批供应套数已达到2660套；批准预售面积125.25万平方米，环比上升20%。

数据来源：阳光家缘、观点指数整理

截至8月末，广州市新建商品住宅可售面积924.14万平方米，去化周期9.5个月，环比增加0.6个月。

8月零供应的荔湾区、海珠区、天河区、黄埔区去化周期减少，越秀区去化周期与上月持平，其余区域去化周期均有所上升，其中白云区、增城区去化周期分别上升2.1和1.8个月。

据不完全统计，观点指数样本企业共有12个项目加推，3个项目开盘，共推出约3.8千套住宅单位。

荔湾区新世界凯粤湾加推了110至133平方米三至四房的住宅，保利天珺加推了130至143平方米的复式四房单元。

开盘方面，金茂万科都会四季、珠江弘阳时光荟、越秀天悦云湖三个项目开盘，其中越秀天悦云湖为继品实云湖花城、首开保利云湖壹号之后白云湖板块的又一新盘。

越秀天悦云湖位于白云湖数字科技城启动区，首推76至102平方米三至四房单元，主要客群为刚需自住人群，开盘均价约为4.1万元/平方米。

随着购房资格进一步收紧、二手房指导价正式出台，广州房地产市场成交预计仍有一定的下行空间，但临近年末业绩冲刺阶段，或许在房企让利的条件下有望于剩余的4个月内出现一波小高峰。