供应激增、一手房价同比去年下降、二手房价首次上涨!北京楼市走势如何?

土地市场

2018年3月北京土地供应3宗，土地总面积为26.2万平方米，规划计容建筑面积33.4万平方米。3宗土地均限定商品房销售价格、并设土地合理的上限价格，企业自持商品住房面积预设比例，当现场竞报自持面积比例达到设定的预设比例时，转入高标准商品住宅建设方案投报程序。成交1宗，土地总面积为33.9万平方米，规划计容建筑面积23.2万平方米，该宗地为旅馆、排水设施用地，由辉煌逸达实业集团摘得。

北京土地市场供应、成交情况图

商品住宅市场

供应方面:3月，北京商品房新增供应量套数环比、同比均上涨。批售套数3,265套，本月供应套数环比上涨60.3%，同比上涨62.7%,批售面积35.5万平方米，环比上涨51.7%，同比上涨55.7%。本月供应区域为6个，供应量最大的通州区占比73.8%。北京商品住宅(含商改住)新增套数环比、同比均上涨。批售套数3,224套，本月供应套数环比上涨58.3%，同比上涨139.3%，批售面积32.5万平方米，环比上涨38.9%，同比上涨107%。本月供应区域为6个，供应量最大的通州区占比达到73.5%。

北京商品住宅(含商改住)新增供应套数和面积走势

商品住宅(含商改住)新增供应区域分布

成交方面:3月，北京商品住宅成交环比量涨价跌、同比量价齐跌。本月成交1,547套，环比上涨26.8%，同比下降80.9%;成交面积18.34万平方米，环比上涨30.4%，同比下降77.5%;成交均价为38,862元/平方米，环比下降6.2%，同比下降7.3%;成交金额71.3亿元，环比上涨22.3%，同比下降79.1%。

北京商品住宅(含商改住)月度成交走势

从行政区域看，海淀区、平谷区和昌平区成交套数为前三，分别为462套、180套和169套，分别占本月成交套数的24.3%、9.5%和8.9%，海淀区主要贡献项目为中铁碧桂园共有产权房，成交422套;平谷区主要贡献项目为京投发展璟悦府，成交124套;昌平区主要贡献项目为京基鹭府，成交53套。城六区中东城区成交量最少，成交2套;郊区中怀柔区成交量最少，成交19套。成交均价方面，西城区最高，为70,281元/平方米，成交均价最低出现在石景山区，为19,014元/平方米。

2018年3月北京商品住宅成交区域分布

环线方面，五、六环之间成交943套，占本月总成交量的61%，六环之外，成交493套，占本月总成交量的31.9%，五环之外共计成交占比达到92.8%，五环以内成交占比有所增加。户型方面50-90平方米成交占比最大，成交734套，占本月成交量的47.5%，其次为90-120平方米的户型，成交333套，占比21.5%，50平方米以下户型占比最低，占比仅为1.7%。

商品住宅销售套数排行榜(住宅﹑公寓)

商品住宅销售金额排行榜(住宅﹑公寓)

商品住宅销售均价排行榜(住宅﹑公寓)

存量市场

我们选取北京市新房市场2017年4月-2018年3月月均销售速度来计算，北京市新房商品住宅存量套数约需要27.9个月可去化完成，存量面积约需要28.1个月的去化时间，比上月均有所上升，环比上月来看，北京商品住宅市场存量稍减，数量为67,790套，较上月下降1.7%。

截止2018年3月31日北京商品住宅存量面积和套数区域分布图

截止2018年3月北京商品住宅存量及去化时间表

新房市场总结

本月，北京商品房新增供应量套数环比、同比均上涨;北京商品住宅(含商改住)新增套数环比、同比均上涨，商品住宅中通州区供应量最大，六环之外商品住宅供应占比89.1%。北京商品房成交套数环比量涨价跌、同比量价齐跌，其中商品住宅成交套数环比量涨价跌、同比量价齐跌，海淀区、平谷区和石景山区成交套数最多，五环之外共计成交占比达到92.8%，亦占绝对多数。北京市住宅随着供应郊区化成交亦呈现成交郊区化，且住宅市场成交中刚性房仍占主流，别墅市场仍为小众市场。写字楼和商业成交量相对商品住宅来说，成交量小，北京写字楼成交套数环比量价齐涨、同比量跌价涨，商业成交套数环比量涨价跌、同比量价齐跌。写字楼和商业月均价波动较大，其主要原因写字楼商业成交每月分布区域差异较大，存在低价整栋出售情况，造成均价波动较大。

北京市新房商品住宅存量套数约需要27.9个月可去化完成，存量面积约需要28.1个月的去化时间，比上月有所上升，其中通州区、朝阳区和大兴区存量套数较多;去化速度通州区、顺义区和密云区最快;去化时间上延庆区、平谷区和海淀区最短，压力最大的为门头沟区、大兴区和西城区，本月各区域套数去化时间环比大部分上涨。

二手房市场

本月受新政影响持续深化，北京二手房成交套数环比量价齐涨、同比量价齐跌。受春节假期影响，二手房成交11,156套,较上个月有所上涨，环比上涨51.6%，同比下降57%。二手房市场均价为50,779元/平方米，环比上涨0.9%，同比下降17.9%。2017年317新政后已达到十一连降，本月迎来首次上涨。各种新政在市场价格上的影响仍在持续深化。

北京二手房月度成交走势

北京二手房各区成交套数及市场均价

成交量最大是朝阳区，成交量占比达26.6%，是第二名海淀区的2.3倍，依然是名副其实的成交大户。成交面积中，80-100平方米户型占比最大，从成交面积特征显示，本月成交面积区域有所均衡。

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