经济适用房市场分析

北京经济适用房的总存量大概在12万套左右，仅占全市350万套存量房总数的3%至4%。即便经济适用房交易情况发生变化，对存量房市场影响也有限。经济适用房是指具有社会保障性质的商品住宅，具有经济性和适用性的特点。以下对经济适用房市场分析。

2007年5-6月，回龙观、天通苑地区未满五年的二手经济适用房，房源挂牌量有所下降，降幅10.5%;客户需求量下降14.2%;成交量下降尤为明显，降幅33.9%。而链家地产统计数据显示，6月8日-7月18日的5年外二手经济适用房成交量环比4月28日-6月7日上涨33%。

经济适用住房要严格控制在中小套型，中套住房面积控制在80平方米左右，小套住房面积控制在60平方米左右。经济适用住房的主要优势是价格优势。经济适用住房的价格应当以保本微利为原则，其价格按建设成本确定。建设成本包括征地拆迁费、勘察设计费、配套费、建安费、管理费、贷款利息、5%以内的利润。现从三大政策来了解经济适用房市场分析。

经适房政策一、如何出售已购买的经济适应房

经适房政策二手经济适用房一般分两种情况处理:一种是已经住满5年，另一种是尚未住满年的。"住满5年"是以购房家庭取得的契税完税凭证的时间或者经济适用住房房屋所有权证的发证时间为准的。可由业主提供两个证件中的任一个来确定经济适用房买卖政策的居住时间。

经适房政策二、出售住满5年的经济适用房

二手经济适用房出售方可依照市场价格出售住满5年的经济适用房。淡也只需按房屋成交额的10%补交综合地价款。补交的综合地价款的计算方式:例如有一套经济适用房，面积80平方米，原购价4000元/平米，按市场价4600元/平米出售，补交的综合地价款为4600×80×10%=36800元。按市场价出售经济适用房买卖政策后不能再次购买经济适用房和其他保障性质的住房。

经适房政策三、出售未住满5年的经济适用房

政策规定不允许按市场价格出售未住满5年的经济适用房，只能以不高于购买时的单价出售，且只能出售给符合经济适用住房购买条件的家庭或由政府相关部门收购。以原购价出售已购经济适用房的，出售方需提供原住房买卖合同、住房转让合同等证件。

除少数经适房小区的二手房交易数据难以核实外，据统计有18个经适房小区市场挂牌均价目前低于2万，36个经适房小区市场挂牌均价处在2万至2.5万之间，48个经适房小区年涨幅超5000元/㎡，占比71.64%。2017年3月7日，万达轻资产模式进入板桥的消息陆续传来，距离市中心最近的刚需重地板桥也将变成刚改重地，如果你想低总价留在主城，经济适用房也许大有可为。

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