三、四、五线城市楼市崩盘?这五点因素影响到你家乡的房价!

近日，总是能看到一些所谓的专家、学者发表“危险了，三四五线城市即将面临调整甚至崩盘，房价长期处于下跌过程中”言论，然后随便找出几条理由支撑一下自己的观点。个人认为，楼市好比股市，并不如很多人说涨就涨，说跌就跌，最终的结果是:人云亦云从来都是反人性的。

对于楼市、房价，笔者从来都坚持用全局、长远的态度来看问题。房价一时的涨跌对于很多人来讲，确实难预测。都说楼市运行有规律，这不假，“涨多必调，调多必升”。但大家要知道，在国内，还有行政调控一说，这样的调控力度影响之大，非其他国家所能比拟。何况这种调控不只有是打压，还可能救市，比如控制土地出让量，如“长三角三四五线以下城市为配合楼市去库存，三年内未曾有土地出让”，地少必然带动地价上涨，从而影响到房价。

对于三四五线城市的房价，笔者有5个观点与大家分享:

1.一二线高房价溢出人口回流。房价总的趋势是向上的，那么，一二线城市房价继续上涨，房子作为一种必需品，当涨到一定程度时，一些买不起大城市房子的人，就只能回到三四五线城市购房，这就是支撑楼市的购买力。所以，笔者一直说“没有道理只有你一二线城市房价涨，三四五线城市房价跌”，城市之间的楼市从来都不是独立行情，如果要跌，谁也不能独善其身。

2.城市化带来住房的直接需求。目前真实城市化率(户籍人口城市化率)42%多点，可能有一些在城市有房，但为保住农村户籍不愿迁移户籍到城市。要达到70%-75%的城市化率目标，按照目前百分之一点几的速度，还要很多年。三四五线城市的城市化对象主要就是下辖县市人口，农村人口大部分会到地级市、县来，而未来一二线城市城市化农村人口会比较少，可能会分流一部分三四五线城市人口。这里说只有一部分分流，主要是基于我们未来的大城市不会太多，除了公布的九个国家中心城市，还有几个未公布的，外加一些省会城市，未来的大城市估计也就20来个，平均一个城市容纳人口1500万，也才3亿人口。按照目前13.9亿人口，还有近10亿人口在三四五线城市和农村，按照城市化率70%，三四五线城市要容纳7亿人口，占总人口的一半，这个数据是巨大的。

3.通货膨胀不可避免。这个不用多说，经济发展伴随货币超发贬值是一定的。其他物价上涨，建造房屋的材料人力成本也会上涨，不可能其他涨价，唯独房价不涨。其实，有的小城市物价不一定比大城市物价低。往往不是因为房价涨了，而是钱不值钱导致的购买力下降，三四五线城市同样面临这样的问题。

4.棚改拆迁是永恒话题。两个方面原因:一是房子质量原因，品牌房企老大万科王石曾说过，万科的房子就是按30年设计的(估计等不到30年就拆了)，其他开发商房子使用寿命也不会好到哪里去;二是政绩需要。棚改拆迁带动相关产业发展，为城市带来新面貌，有购买力后还可以为新城输送需求。

5.土地供应严格控制。两个原因:一是国家不允许新房库存再堆积。前些年，地方为了卖地赚钱，大量卖地，导致了大量库存，好不容易把库存去的差不多了，不允许再来一次。二是地方吸取经验教训，未来不可能再大量供地，地要一块一块慢慢卖，反而能卖出好价钱，所谓“物以稀为贵，地多伤财”。笔者记得曾出差到一个县级市，中午用餐时听饭店老板讲了一个段子:说他们新上任的市长到任第一天就问这个县的房价多少了，别人告诉他目前涨到7000多了，新市长一脸愁容，一万不到啊?下午就到国土局调研。。。

写在最后，常听一些人说“三四五线城市没有产业，留不住人”。这句话有点笼统，只对了一半，笔者认为，有人口就会有产业，没有人口的地方，企业为什么要在这投资设厂?对于自住和投资，笔者给出两条建议:

1.自住买房。因自己的生活、工作地因素，在哪个城市就在那里买，这个没法选择，随时买，即使涨不了多少，未来买的价格一定比现在高。

2.投资买房。选择坚持两个方向:

A.越限制的地方越要买。大炮任志强曾说过，越限制购房的地方越有价值，否则为什么限制呢?限制说明这个地方的住房需求大。这里大家主要看这个三四五线城市的人口多不多，人口多的地方，往往生二胎三胎的也多，楼市后续住房需求和教育需求都大，房价上涨概率大。

B.经济发达的地方。这里我们按“胡焕庸线”大致区分经济发达与非发达地区。以东的地区经济较发达，这些围在核心城市的三四五线城市因为同城化发展，未来的房价还会有不俗的表现。其他城市不是说不涨，只是没有这些城市涨的多。

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