中国房价是泡沫破裂还是更加继续疯狂?

来源丨喜马拉雅FM管清友的精品课《首席经济学家管清友的投资课》

编辑丨张政伟

中国的房价可能是世界上最具争议的资产价格，没有之一。从十几年前就有专家说中国的房价见顶了，不要再买房了，但直到现在，中国的房价还在不断的上涨。那么中国的房价会不会盛极而衰，泡沫破裂，导致房市崩盘呢?

触发房价出现拐点的四个要素

在回答这个问题之前，我们先来看看房价出现拐点的四个触发条件。

第一，劳动力人口见顶，人口进入老龄化阶段。

第二，城镇化已经基本完成，达到70%以上的高水平，没有新增的人口迁移需求。

第三，房地产存量已经很高，户均住房和人均居住面积达到一定水平。

第四，经济出现系统性的金融危机，对流动性造成重大冲击。

中国房价会不会出现长期拐点?

总的来说，房价拐点都是上面这些因素共同作用导致的，单独一两个因素并不必然导致房价拐点。接下来我们就结合这几个因素看看中国目前是什么情况。

第一，中国劳动力人口确实见顶了，对房价有长期压力

中国的劳动力人口红利消失，这点是显而易见的。根据世界银行的预测，到2021年，我国劳动力人口占比会下降到70%，从2021年开始到2046年这25年，会从70%下降到60%，这个降幅与日本从1991年-2016年这25年的时间内的降幅一样。从这点来看，中国房价确实存在出现长期拐点的可能性。

第二，中国城镇化还处于中期，距离发达国家的水平还有很大空间

2016年中国的狭义城镇化率只有41%，广义城镇化率也只有57%，从国际经验来看仍处于加速城镇化阶段，要差不多到70%以后才能到平稳城镇化阶段，所以我们的城镇化还有很大空间。

第三，中国的房地产存量已经相对较高

我国城镇存量住房超200亿平米，户均住房超过1套。从住宅面积来看，我国人均住宅面积约35平米，已接近发达国家水平，德国39.4平米，法国35.4平米，英国35.2平米，且明显高于亚洲国家，日本19.6平米，韩国19.8平米。总体来看，我国的广义地产库存超过60亿平米，几乎还能再容纳两亿人居住，也是一个不小的压力。

第四，中国没有系统性危机，但在挤泡沫，去杠杆

过去几年，我们经历了史无前例的货币扩张，市场流动性泛滥，也间接导致房价暴涨。2016年之后，国家提出房住不炒，抑制资产泡沫，主动的去杠杆，挤泡沫，就是希望避免系统性的金融危机，用时间来换空间。

著名财经作家吴晓波，在凤凰财经也曾发文讲到，中国经济在国家一系列的从严把控下，爆发系统性金融危机的可能性不大。

结合以上的国际经验和中国相对应的情况分析，综合判断:中国的房价面临劳动力下降到来的第一次拐点，房价涨速会放缓，波动会加大，大概相当于日本70年代，没有到最后的拐点，城镇化还能支持房地产发展相当一段时间。不过，在去库存和去杠杆的背景下，不同地区的房价分化会进一步加剧。

关于主播:

管清友，现任民生证券副总裁、研究院院长，国内著名经济学家。

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