北京 重磅文件 楼市利益大调整！

今天（9月26日）上午，北京传来一个大消息：市政府公布《北京市新增产业的禁止和限制目录》（2018年版），其中对房地产有诸多新规定。

 这一系列新规定，意味着北京楼市将出现利益格局的重大调整。

其中涉及到房地产的有以下内容：

 1、东城区、西城区：禁止新建房地产开发经营中的住宅类项目（棚户区改造、危房及老旧小区改造、文物保护区改造除外）；禁止新建酒店、写字楼等大型公建项目；

2、朝阳区、海淀区、丰台区、石景山区、东、西、北五环路和南四环路以内，禁止新建酒店、写字楼等大型公建项目； 

3、全市范围内禁止新建：房地产开发经营中容积率小于1.0（含）的住宅项目（文物保护区、平房区按院落进行建设的项目除外，但禁止建设独户独栋类房地产项目）；

4、全市范围内禁止新设立：房地产租赁经营中的集中办公区（《北京市促进中小企业发展条例》规定的经中小企业工作主管部门认定的集中办公区除外）；

 

5、不再扩大高等教育办学规模、不再新设中等职业学校；禁止某些类别的“京外中央企业总部”新迁入。

6、控制商业规模，具体如下：

下面是我的分析：

第一，这是北京落实中央赋予的城市定位的重要一步。是在设立“雄安新区”、“通州副中心”之后，进一步调整北京城布局的重要举措。

中央在批复《北京城市总体规划（2016年-2035年）》时这样为北京定位：

北京是中华人民共和国的首都，是全国政治中心、文化中心、国际交往中心、科技创新中心。北京城市的规划发展建设，要深刻把握好“都”与“城”、“舍”与“得”、疏解与提升、“一核”与“两翼”的关系，履行为中央党政军领导机关工作服务，为国家国际交往服务，为科技和教育发展服务，为改善人民群众生活服务的基本职责……着力优化提升首都功能，有序疏解非首都功能……建设伟大社会主义祖国的首都、迈向中华民族伟大复兴的大国首都、国际一流的和谐宜居之都。

所以我们看到，北京拒绝的很多东西，恰恰是其他城市梦寐以求的。北京实在是人气财气太旺了，必须要分流。很多高端的东西，比如大学、大医院、央企总部等，都可以控制增量。

第二，这份文件涉及到房地产的主要内容，其实在2018年3月就公布过，当时发布的文件是“北京市建设项目规划使用性质正面负面清单”。今天再次发布的时候，增加了产业方面的内容，因此是一个综合性的文件；涉及到房地产的内容，有些也换了表述方式，增补了一些新内容。

第三，这是商办物业的重大利好，尤其利好写字楼、酒店等性质的不动产。

根据文件，在东、北、西五环和南四环以内，“禁止新建酒店、写字楼等大型公建项目”，这意味着这个区域内酒店、写字楼的供应量，将从过剩慢慢转向，价值将得到全面的提升。北京限制商办物业比较狠，对这类物业造成了显著打压，现在利好来了。

第四，这是低容积率住宅，尤其是独户、独栋住宅的利好。

文件规定，以后北京要基本杜绝容积率小于1的住宅区，尤其是禁止建设独户、独栋住宅。这意味着，超低密度住宅将变得，对于这类房屋构成较大利好。但这类房屋未来要承担怎样的房地产税，又很难预测。未来独户、独栋因为占用土地面积大，房地产税一定会高一些。

城市加大密度，是当前的趋势。在深圳，住宅容积率已经3.5倍起了，旧改项目动辄6倍以上，而北方容积率仍然偏低。

第五，四环内将逐步空心化，其中二环内将成为真正的“中央政务区”。

今天发布的这份文件要求，在东城区、西城区（基本上二环以内）“禁止新建房地产开发经营中的住宅类项目（棚户区改造、危房及老旧小区改造、文物保护区改造除外）”。

由此可见，二环内能新增的住宅非常有限了，因为二环内“棚户区改造、危房及老旧小区改造”是限高的，容积率也会限制。而且这种改造，未来可能有很大比例的住房，要留给中央政府各部委用作政策性住房。

此外，今年3月的“北京市建设项目规划使用性质正面负面清单”还提出——“限制四环路以内的各类用地调整为住宅商品房”。

所以，事实上四环内未来能新增的“商品住宅”是非常有限的，四环内也限高。

或许有读者会说：住宅了，房价不就会上涨吗？错了！住宅不是这个逻辑，因为北京的地铁、公交非常发达，四环外，尤其是五环到六环之间，大量新小区涌现，再加上写字楼、酒店、商场也转移到四环外，这样北京城的人气也会全面转移到四环外。未来会有越来越多的北京人，可能一年到头都不用到二环内。

至于四环内，由于没有新楼盘的拉动，房价将很难上涨，将呈现日益严重的空心化。北京城的年轻人、民企、增量人口和资金，都将向四环外转移，最终四环到六环成为最具活力的城区，房价整体上甚至有可能赶超四环内。深圳南山区、宝安中心区的房价超过福田区，龙华区房价超过罗湖区，就是先例。

第六，其实北京对于“中轴线及其延长线、长安街及其延长线”也有严格的要求。根据3月份披露的文件，要求如下：

中轴线及其延长线以文化功能为主，既要延续历史文脉，展示传统文化精髓，又要做好有机更新，体现现代文明魅力。长安街及其延长线以国家行政、军事管理、文化、国际交往功能为主，体现庄严、沉稳、厚重、大气的形象气质。

中轴线和长安街的正面清单是：鼓励中轴线两侧的建筑调整为传统文化、传统商业、传统餐饮等历史文化项目，以及图书馆、博物馆等公共文化设施。

负面清单是：限制各类用地调整为大型商业项目、商务办公项目、综合性医疗机构、仓储物流设施、专科教育、高等教育用房、住宅商品房。

所以，“中轴线和长安街”上的商办项目、住宅项目，都将是的。

第七、北京城正在发生深刻的变化，不动产价值也将出现“重大利益调整”。

我对大家的建议是：轻易不要在四环内购房，尤其是二环内。一方面，四环内在空心化，房价可能跑输大盘；另一方面，未来限制将越来越多，尤其是二环内，那是中央部委及其工作人员生活区，你没有这种身份非要住进去，只能让自己不方便。

北京最有活力的区域，是四环到六环之间，以及通州（包含北三县）。由于北京城太大、交通太堵，你需要在买房子的时候首先考虑地铁因素，其次是和商业配套。

几点建议：

北京最大的“城市病”就是堵车和雾霾两大问题。雾霾可以通过华北限制烧煤，限制钢产量来解决；至于堵车也很好办，让北京上路的汽车每辆每年缴纳1万元“上路费”即可。1万元还限制不住，就每台车收5万元、10万元（把有权上路的汽车压缩到300万辆以内，取消单双号之类上路限制）。然后用每年收到的几百亿、上千亿修建地铁和公共交通。

北京这种人气财气太旺的城市，限制人口最好的办法是市场，也就是让生活成本涨上来，自然就没有那么多人去了，最终会达至一个平衡。

想想看：如果北京住宅价格达到30万元一平米，每平米住宅月租金达到500元，一台小汽车每年上路使用费10万元，不用政府做劝离工作，企业和人口自然会分流给天津、河北，乃至上海、深圳、广州、杭州等城市。至于北京原住民的中低收入阶层，可以从收缴的超额地价、汽车使用费中，划拨给生活补贴。