【购房注意事项】避坑！要买房的朋友们赶紧看过来！

发布时间： 2021-04-14 09:35:55

来源：楼盘网

分类：房产百科

　　为维护广大购房者合法利益，提高风险防范意识，营造良好的房地产市场平稳健康发展秩序，广大购房者在预购商品房时应重点注意以下事项：

一、看五证一照一书是否齐全

　　购房人应购买符合商品房预售条件的房屋：包括《营业执照》、《资质证书》、《国有土地使用权证》、《建设用地规划许可证》《建设工程施工许可证》、《商品房预售许可证》。

　　未取得《商品房预售许可证》的商品房，购房者不要以认购、预订等任何形式交付定金或购房款

　　购买取得预售许可的商品房，购房人应及时与开发企业签订网签合同并索取不动产票据。合同中应载明：建筑面积、使用面积、销售价格、交付日期、质量要求、物业管理方式以及双方的违约责任

　　签订合同时应仔细阅读，完全理解合同条款内容，如有补充内容或销售时口头承诺内容应写入补充条款中。

　　不要在建筑施工企业及房屋中介机构等处购买手续不全的商品房。

　　商品房交付使用时，购房人要向开发企业索要《商品住宅质量保证书》和《商品住宅使用说明书》

二、合同主体是否为法人

　　法人广义上讲就是公司，包括企业、机关事业单位和社会团体，一些具备经营条件的、国家不在核报经费的事业单位也算是法人，但法人必须经过工商注册登记。法人狭义上指企业的法定代表人，这里的法人不单是个具体的自然人，他对外代表公司执行具体事务。签订合同时一定要审核，公司公章是否与工商注册登记一致，不是法定代表人签的字，签字人是否有代理权，有委托书。

三、明确面积差异如何处理

　　交房时，常见的问题就是套内面积缩水。应在合同中约定套内建筑面积和分摊的共有面积多少，并约定建筑面积不变而套内建筑面积发生误差以及建筑面积与套内建筑面积均发生误差的处理方式。并约定超出此范围怎么办，退房或不退房;退房包括哪些费用，不退房如何承担违约责任等。一般误差超过3%，可要求退房。

四、明确物业管理方式

　　合同中要确定前期物业管理公司，以及双方约定的物业管理范围和收费标准。

五、明确房屋房号、面积、价格、土地属性等具体情况

　　在合同中明确房屋的房号，哪个小区，几号楼，几单元，几楼，房号是什么，房屋面积是多少平方米，房屋单价和总价都是多少

　　土地属性：根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》，土地性质分五类：商业用地、综合用地、住宅用地、工业用地和其他用地。

六、明确贷款不成、延期交房、质量问题等违约责任

　　贷款不成：在签订购房合同后，购房者如果因个人信用记录不良等原因，导致银行不予放贷，则购房者的合同履约能力就可能会出现问题。如果在购房合同中没有事先妥善约定，则购房者要承担不能按约付款的违约责任。因此购房者应当争取约定，要求开发商在合同中注明：如果因申请银行贷款达不到预期金额或银行拒绝贷款，而导致购房失败的，买卖双方均可解除本合同，购房者可免责并要求开发商退回所交款项。

　　房屋质量：购房者在签约时，应认真推敲《商品住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》两书的内容，并将质保书作为合同的附件。墙体、地面、顶棚平直度，顶棚、厨房、卫生间防水情况，表面裂缝等进行必要约定。

　　在可能的情况下，将开发商的各种违约情形列举出来并分别约定相应的违约责任，比如没有按期交房、没有按期办理产证、没有使用约定的装修材料、规划设计变更未通知、质量缺陷或质量瑕疵等等，分别约定切实可行的违约责任或赔偿损失的计算方法。

七、明确配套设施能否按期交付使用

　　买房时，承诺1：1的停车位，小区有超市、娱乐设施等各种公共配套，但这些有可能在交房时，并不能兑现。购房人可要求房地产商在合同上写明，按照规划要求配建的、医疗保健、环卫、邮电、商业服务、社区服务、管理等公共建筑设施及房地产商宣传的地下车库和会所，与住房同时交付使用。还应在“如果在规定日期内未达到使用条件，双方同意按以下方式处理”的空行中，写明购房人是否可以选择退房。如不退房，是否可在使用条件达到前拒收房屋，房地产商如何支付违约金及在此期间的房屋保管责任由谁承担等，就此做出具体约定。

八、明确交房时各项费用由谁承担

　　交房时，开发商可能会列出的相当多的费用交纳清单。其中部分为合理，但有很大部分很可能为不合理收费。除了契税、公共维修基金、印花税、物业费之外，其余配套类费用均属于不合理收费。

九、将广告内容写入补充条款

　　很多购房者买房，往往都是被开发商所宣传的广告吸引。如果让购房者真正决定购买的是广告或楼书中的绿地、水景、会所或即将实施的市政规划的话，则好将广告内容写入补充条款，使其真正成为开发商应当承担责任的承诺。并约定如果届时不能实现，可以解除合同，并要求开发商承担一定的违约责任并明确违约金如何计算。

十、避免霸王条款

合同中这些内容都属于霸王条款

　　1、认购定金不退还。某《商品房买卖补充协议》规定："本协议签订后，乙方到期不签订商品房买卖合同的，乙方所付定金不予退还。"

　　2、共有部分归开发商。某《商品房买卖补充协议》规定：该商品房所在楼宇的屋面使用权、外墙面使用权不属于买受人，买卖双方同意屋顶和外墙面广告权、会所、休闲娱乐设施及其他卖方投资建造的经营性房产和设施权益属于出卖方。

　　3、虚假广告宣传免责。某《商品房买卖补充协议》规定：出卖人在买受人签订合同前的广告、宣传资料(或楼盘模型、售楼书或其他载体)中的所有图片、资料数据、说明等，仅供买受人参考，以政府终审核为准。

　　4、面积误差不能退房。某《商品房买卖补充协议》规定：面积发生误差时，不予退房，面积误差部分双方按每平方米房价款据实结算房价款。

　　5、违约责任不对等。某《商品房买卖补充协议》规定：买方如果没有按时交付房款，必须向卖方支付购房款的10%作为违约金。

　　6、宣称并非格式合同。某《商品房买卖补充协议》规定：所有合同及相关文件均系买卖双方充分协商后自愿达成，并非卖方提供的格式合同，卖方对合同条款保留解释权并负责解释。